2. 工程
  3. 需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格。获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及

需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格。获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及

admin2021-10-09  75
问题 需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格。获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8％，第一年需投入建筑安装工程、专业费用及管理费的30％，第二年需投入40％，第三年需投入30％。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6％，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3％。预计该商品住宅在建成时售出30％，建成半年后售出50％，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2004年10月的总价、单价及楼面地价(折现率为10％)。
选项
答案(1)设该宗土地的总价为V。 (2)开发完成后的总价值=4000元／m2×7000m2×4×［30％／(1+10％)3+50％／(1+10％)3．5+20％／(1+10％)4]=8065．93万元。 (3)建安工程费等的总额=1500元／m2×(1+8％)×7000m2×4×［30％／(1+10％)0．5+40％／(1+10％)1．5+30％／(1+10％)2．5]=3942．46万元。 (4)销售税费总额=8065．93万元×(2％+6％)=645．27万元。 (5)购买该宗土地的税费总额=V×3％=0．03V。 (6)V=(8065．93—3942．46—645．27)万元一0．03VV=3376．89万元。 该宗土地总价为3376．89万元； 该宗土地单价为4824．13元／m2； 楼面地价为1206．03元／m2。
解析
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