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  3. 某土地开发公司购买荒地2000亩，每亩1万元人民币，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为4亿元，开发期为2年，贷款年利率为8%，在该地块开发完成前半年需要投入广告宣传等销售费用，该费用预计为可转让熟地价格的2%，土地开发的年利润为 10%，开发

某土地开发公司购买荒地2000亩，每亩1万元人民币，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为4亿元，开发期为2年，贷款年利率为8%，在该地块开发完成前半年需要投入广告宣传等销售费用，该费用预计为可转让熟地价格的2%，土地开发的年利润为 10%，开发

admin2021-10-09  115
问题 某土地开发公司购买荒地2000亩，每亩1万元人民币，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为4亿元，开发期为2年，贷款年利率为8%，在该地块开发完成前半年需要投入广告宣传等销售费用，该费用预计为可转让熟地价格的2%，土地开发的年利润为 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为70%。附近地区与之位置、规模相当的“五通一平”熟地的单价为800元/m2。当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用传统方法测算该荒地的总价和单价。
选项
答案设该荒地的总价为V： 开发完成后的熟地总价值＝800×2000×666.67×70%＝7.4667(亿元) 开发成本及管理费用的总额＝4(亿元) 转让开发完成后的熟地的销售费用＝7.4667×2%＝0.149(亿元) 投资利息总额＝(V+V×4%)×[(1+8%)2-1]+7.4667×2%×[(1+8%)0.5-1)+4×[(1+8%)1-1]＝0.173V+0.326(亿元) 转让开发完成后的熟地的税费总额＝7.4667×6%＝0.448(亿元) 土地开发利润总额＝(V+V×4%)×2×10%+7.4667×2%×0.5×10%+4×1×10% ＝0.208V+0.407(亿元) 购买该成片荒地的税费总额＝V×4%＝0.04V(亿元) V＝7.4667-4-0.149-(0.173V+0.326)-0.448-(0.208V+0.407)-0.04V  V＝1.504(亿元) 购买该荒地的单价＝1.504×100000000/(2000×666.67)＝112.80元/m2。 此题中注意销售费用，和以前的提法术同，它是在开始销售之前就已投入，所以在计算投资利息时和原来的不同，这符合现实情况，也是新教材和旧教材不同之处。
解析
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