2. 工程
  3. 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2管理费为

某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2管理费为

admin2008-01-15  84
问题 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。
  该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投人时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
   采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：
   1．计算开发完成后的价值
   3000×5000÷(1+1.665%) =14754340 (元)
   2．计算建筑费
   1200×5000×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102(元)
   3．计算管理费
    2641102×5%÷(1+1.665%)0.5=130969(元)
   4．计算销售税和销售费用
   14754340×(6%+3%)÷1+1.665%)=1306143(元)
   5．计算利润
   (V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元)
   6．计算项目价格
   V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润
   =14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643
   V=8217069(元)
选项
答案本题有如下之错处需改正： 1．管理费计算错，应为2641102×5%=132055(元) 2．销售税费和销售费用计算错，应为：14754340×(6%+3%)=1327891(元) 3．利润计算错，应为(P+2641102+132055)×20%=0.2P+37444.5(元) 4．建筑费计算错，1785200元
解析
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