2. 工程
  3. 某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积3000m2,规划总建筑面积10000m2,用途为写字楼,土地使用年限为50年(从开工之日起计)。该项目的正常开发期为2,5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2000元,

某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积3000m2,规划总建筑面积10000m2,用途为写字楼,土地使用年限为50年(从开工之日起计)。该项目的正常开发期为2,5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2000元,

admin2011-06-02  100
问题 某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积3000m2,规划总建筑面积10000m2,用途为写字楼,土地使用年限为50年(从开工之日起计)。该项目的正常开发期为2,5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2000元,至2005年9月1日完成了主体结构,但估计至建成尚需1,5年,还需投入60%的建设费用(均匀投入),建成后半年可租出,可出租面积的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收入的25%,当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的10%,试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价(报酬率为9%,折现率为13%)。
选项
答案解:(1)续建完成后的总价值= [*] rd表示折现率,t表示需要折现的年数,其他符号的含义同收益法。 净收益A=60×12×10000×70%×85%×(1-25%)=321,3万元 报酬率Y=10% 收益年限n=50-1,5-1,5-0,5=46,5年 折现率rd=13% 需要折现的年数t=1,5+0,5=2年 则: 续建完成后的总价值=321,3/9%×[1-1/(1+9%)46,5]×[1/(1+13%)2]=2744,79万元 (2)续建总费用=(2000×10000×60%)/(1+13%)0,75=1315,19万元 (3)销售费用和销售税费=2744,79×10%=274,48万元 (4)设购买该在建工程的正常购买总额为V (5)购买该在建工程的税费总额=V×3% (6)V=2744,79-1315,19-274,48-0,03V V=1121,48万元
解析
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