2010年3月，甲、乙签订书面房屋租赁合同，甲将其房屋租给乙使用，租期为3年，租金每年4万元。3年之后，乙仍然居住在该房屋之中，而甲也没有表示反对。2013年8月，经甲许可，乙与丙达成口头协议，将房屋转租给丙，租期为2年，租金每年6万元。丙与妻子搬进了房屋

admin2020-12-30 85

问题 2010年3月，甲、乙签订书面房屋租赁合同，甲将其房屋租给乙使用，租期为3年，租金每年4万元。3年之后，乙仍然居住在该房屋之中，而甲也没有表示反对。2013年8月，经甲许可，乙与丙达成口头协议，将房屋转租给丙，租期为2年，租金每年6万元。丙与妻子搬进了房屋。2014年2月，雷雨交加，房屋的一面墙壁被大水冲垮。甲、乙、丙均不愿自己拿钱修理房屋，争吵不休。最终，丙只得自己雇人将房屋修好，丙为此支付了2 000元。经过此事，甲感到十分伤心，向乙、丙表示将房屋卖出去，乙与甲表示随甲的便。2014年10月，甲与丁签订了买卖合同，将房屋卖给了丁，同日办理了过户登记手续。
  请回答下列问题：
  (1)乙与丙的租赁期限如何确定?为什么?
  (2)甲、乙、丙是否享有法定合同解除权?为什么?
  (3)丙应当向甲还是乙支付租金?为什么?
  (4)房屋维修费用由谁承担?
  (5)甲将房屋卖给丁，甲与乙、乙与丙之间租赁合同的效力如何?
  (6)丁是否可以通过某种方式要求丙搬出房屋?为什么?

选项

答案(1)乙与丙的租赁期限为不定期。因为租赁期限在6个月以上的租赁合同应当采取书面形式，否则视为不定期租赁。乙与丙口头约定租期为2年，只能认定为不定期租赁。 (2)甲、乙、丙均享有法定合同解除权。甲与乙的租赁合同到期，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但应为不定期租赁。乙与丙的租赁也是不定期租赁。在不定期租赁中，当事人均享有法定合同解除权，可以随时解除合同，但出租人甲行使解除权，应当在合理期限之前通知承租人。 (3)丙应当向乙支付租金。因为合同具有相对性，丙应当向相对人乙履行债务。 (4)房屋维修费用应由出租人甲承担。 (5)甲与乙、乙与丙之间租赁合同继续有效。根据买卖不破租赁原则，在租赁期间，出租人出卖租赁物的，租赁权具有对抗效力。 (6)丁可以要求丙搬出房屋。丁成为房屋的所有人后，成为租赁合同的当事人。由于租赁合同为不定期租赁，只要丁在合理期限之前通知乙，丁便可以将租赁合同解除。然后，丁再基于所有权而要求丙搬出房屋。

解析

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