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18.费用测算的依据是什么?主要包括那些内容?方法是什么?

admin2011-04-20  59
问题 18.费用测算的依据是什么?主要包括那些内容?方法是什么?
选项
答案费用测算的依据: 在测算费用的过程中,物业管理企业要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设备设施的具体情况及管理要求和服务项目,并参考招标物业所在区域物业管理市场同类同质物业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行全面、具体的测算。 (一)费用测算的内容: 包括项目所需的人力资源成本和日常管理成本的预测;物业收入项目的预测;管理风险、经营风险和未来通货膨胀率的评估、预测。 (1)物业管理成本,主要包括人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用,环境管理费用、安防系统运行维护费用、共用水电费用、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、法定税费、管理佣金等。 (2)物业管理收入,主要包括物业管理费收入、停车场收入、会所经营收入、物业租赁及经营收入、有偿特约服务收入等。 (二)费用测算的方法: 根据管理成本推算物业管理服务费单价。首先依据招标物业的基本资料、招标方的物业管理服务需求和组织架构和人员配置方案估算项目的各项管理成本,然后测算房屋保险、设备保险、公众责任险等费用,并对管理期间可能出现的各种风险进行预测,估算不可预见费用(一般按其他各项管理成本之和的2%~5%的比例进行估算),最后根据上述各项推算出项目的盈亏平衡点,估算出在盈亏平衡点区间的物业管理服务费标准,在此标准的基础上根据投标策略进行相应调整,测算出最接近标底的投标报价。测算基本公式:W=(∑DS)/M (其中:W代表所求物业管理服务费的单价;D代表单项费用;S代表费用项数;M代表可计收物业管理服务费的总面积) 根据预定的物业管理服务费用标准测算物业管理成本。采用这种费用测算方式一般有两种情况,一种是在实行政府指导价的物业管理项目进行招标时,通常需要在预定的物业管理服务费用标准下制定相应的成本、费用测算方案,如城市居民经济适用房、政府共用基础设施等;另一种是在单一业主的招标项目或小范围的邀请招标与协议招标的项目中出现的,由招标方根据市场价格预定一个物业管理服务费用(或预定某一区间的价格),要求投标方在此价格的基础上制定方案,再根据方案进行评比、筛选。这种方式要求投标企业不仅要准确合理测算出每一项的成本及费用的支出,还要根据测算结果对其他相关项目的方案内容进行科学设计或调整,以期符合招标方的要求。在实行包干制收费方式的项目中,费用测算有时需要将上述两种测算方式有机结合,以确保成本控制和风险预测的全面和准确。
解析
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