某企业购得一已停工五年的在建工程,结构封顶,其中1~4层为商业裙楼,2~20层为住宅,裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的一部分和5~8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时的主要

admin2012-01-08 75

问题某企业购得一已停工五年的在建工程,结构封顶,其中1~4层为商业裙楼,2~20层为住宅,裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的一部分和5~8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时的主要因素。

选项

答案可优先选择假设开发法,同时也可采用成本法,然后进行综合调整。假设开发法的技术路线:在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。成本法的技术路线:在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成,将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。在计算评估及确定估价结果时须考虑因素有:①可优先采用假设开发法,再采用成本法;②采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时,商业裙房和住宅应根据市场行情分析分别估价;③应按估价时点的市场价值估算,不能按5年前的市场价值估算;④应用假设开发法,要合理确定扣除项;⑤应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。⑥还应考虑预期风险(主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析),并分析市场变现能力。

解析

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