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  3. 某市安然租赁公司购置了大量房产，专门用于出租，以取得租赁收入。2013年1月天然化妆品厂拟租用安然公司在市区的库房数间，用以存储产品及原料。库房原值为1600万元，残值率5％，税法规定按20年折旧，假设企业适用所得税率25％。当地政府规定，房产的减除比例为

某市安然租赁公司购置了大量房产，专门用于出租，以取得租赁收入。2013年1月天然化妆品厂拟租用安然公司在市区的库房数间，用以存储产品及原料。库房原值为1600万元，残值率5％，税法规定按20年折旧，假设企业适用所得税率25％。当地政府规定，房产的减除比例为

admin2014-02-24  83
问题 某市安然租赁公司购置了大量房产，专门用于出租，以取得租赁收入。2013年1月天然化妆品厂拟租用安然公司在市区的库房数间，用以存储产品及原料。库房原值为1600万元，残值率5％，税法规定按20年折旧，假设企业适用所得税率25％。当地政府规定，房产的减除比例为原值的30％。双方协商后，提出两个方案：
　　方案一：安然公司仅将库房租赁给天然化妆品厂，不提供其他服务，所储产品及原料由天然化妆品厂自行派人进行管理。年租金收入为300万元。双方签订房产租赁合同。
　　方案二：安然公司代天然化妆品厂存储并管理所储产品及原料，因此而专门配备的保管人员的工资、福利及其他管理费用每年20万元由安然公司承担。双方签订仓储合同，年仓储费300万元。请以净收益为判断标准，对安然公司的此项业务进行税收筹划，代为决策与天然化妆品厂签订何种合同。(分析时不考虑土地使用税)。
选项
答案根据《营业税暂行条例》的规定：租赁业、仓储业应按服务业缴纳营业税。适用税率相同，均为5％；《房产税暂行条例》及有关政策法规规定；租赁业与仓储业的计税方法不同。仓储由保管人按房产原值缴纳房产税，即：应纳税额=房产原值×(1－扣除率)×1．2％；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12％计算缴纳，即：应纳税额=租金收入金额×12％。 　　方案一；应纳印花税=300×1‰=0．3(万元)应纳营业税=300×5％=15(万元)应纳房产税=300×12％=36(万元)应纳城建税、教育费附加=15×(7％+3％)=1．5(万元)房产折旧额=1600×(1－5％)÷20=76(万元)应纳所得税=(300－0．3－76－15－36－1．5)×25％=171．2×25％=42．8(万元)租金收入净收益=171．2－42．8=128．4(万元) 　　方案二：应纳印花税=300×1‰=0．3(万元)应纳营业税=300×5％=15(万元)应纳房产税=1600×(1－30％)×1．2％=13．44(万元)应纳城建税、教育费附加=15×(7％+3％)=1．5(万元)房产折旧额=1600×(1－5％)-20=76 Cg元)应纳所得税=(300－0．3－76－15－13．44－1．5－20)×25％=173．76×25％=43．44(万元)租金收入净收益=173．76－43．44=130．32(万元)通过以上计算分析，方案二净收益较高，所以，应当选择方案二，即与天然化妆品厂签订仓储合同，能获得更多的净收益。
解析
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