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  3. 评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。待估项目建成于2008年年初，于2004年年初取得土地使用权，年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定：主体结构部分成新率为90％，装饰装修部分成新率为75％，设备及安装部分成新率为80％。三部分

评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。待估项目建成于2008年年初，于2004年年初取得土地使用权，年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定：主体结构部分成新率为90％，装饰装修部分成新率为75％，设备及安装部分成新率为80％。三部分

admin2011-06-23  82
问题 评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。待估项目建成于2008年年初，于2004年年初取得土地使用权，年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定：主体结构部分成新率为90％，装饰装修部分成新率为75％，设备及安装部分成新率为80％。三部分占工程造价的比例分别为25％、10％和65％。建筑物耐用年限为50年，不考虑残值。此外，由于待估项目所在行业市场变化，预计未来2年内，每年净收益将减少20万元。
要求：
1．假定使用年限法权重40％，观察法权重60％，按综合法计算待估项目成新率。
2．假定折现率为8％，利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额，并计算待估项目总损耗额。
3．计算待估项目的评估价。(前面已求出总投资额为4149．99万元；涉及金额的，以人民币万元为单位；计算结果保留两位小数)
选项
答案1．假定使用年限法权重40％，观察法权重60％，按综合法计算待估项目成新率。 ①使用年限法：4÷50×100％=8％，成新率=(1—8％)×100％=92％ ②观察法：(90％×25％+75％×10％+80％×65％)×100％=82％ ③综合法：(92％×40％4-82％×60％)×100％=86％ 2．假定折现率为8％，利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额，并计算待估项目总损耗顿。 ①损耗额：D=20／(1+8％)+20／(1+8％)2=35．67(万元) ②总损耗额：4149．99×(1—86％)+35．67=616．67(万元) 3．待估项目的评估价：4149．99—616．67=3533．32(万元)
解析
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