陈建赴国外学习1年，在国内有一套两居室房屋闲置，2014年5月3日，陈建与邻居张增签订《委托协议》，约定：“在陈建出国期间，委托张增为陈建看管房屋。”为处理紧急事务，陈建于5月6日将钥匙及《房产证》交给张增。张增为谋私利，谎称该房屋为其本人所有，于2014

admin2020-04-06 88

问题陈建赴国外学习1年，在国内有一套两居室房屋闲置，2014年5月3日，陈建与邻居张增签订《委托协议》，约定：“在陈建出国期间，委托张增为陈建看管房屋。”为处理紧急事务，陈建于5月6日将钥匙及《房产证》交给张增。张增为谋私利，谎称该房屋为其本人所有，于2014年5月15日将房屋出租给其同事林海。《房屋租赁合同》约定：“每月租金2000元，租期2年，不得转租他人。”5月20日，张增将房屋钥匙交给林海。同日，林海人住。5月30日，林海在未告知张增的情况下，将该房屋一间居室租给朋友王琳。林海与王琳双方口头约定：“租赁期限1年，每月王琳向林海交纳1000元租金”。2015年5月1日陈建回国，发现其房屋已被出租。陈建多次向张增、林海、王琳要求返还房屋未果，遂向法院提起诉讼。
下列关于本案相关法律行为效力的说法中，正确的有( )。

选项 A、林海未经出租人张增同意转租房屋，张增依法可以以此为由解除合同
B、林海与王琳之间的转租合同有效
C、林海与王琳之间的转租合同因违反法律规定而无效
D、张增与林海签订的《房屋租赁合同》有效
E、张增未经陈建同意将房屋出租的行为无效

答案A,D

解析 (1)选项A：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
(2)选项BC：根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者“认定转租合同无效的”，人民法院不予支持。据此，未经出租人同意而转租的，若出租人在知悉后六个月内未提出异议，次租赁合同自始有效；否则次租赁合同无效。但本题中未体现张增的异议权，从谨慎性出发，选项BC可不选。
(3)选项DE：张增与林海的租赁合同有效。根据《合同法》第228条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。若陈建主张权利致使林海无法使用租赁物的，林海可要求减少租金或不支付租金。

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