甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元／m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元

admin2010-08-08 67

问题甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元／m²。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元／m²。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元／m²，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米5200元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元／m²，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

选项

答案乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有： (1)拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有2年半，市场情况已发生了变化； (2)为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格； (3)拍卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低； (4)整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开发程度已不相同； (5)1993年获取土地时的市场状况与1996年拍卖别墅时不同，不能拿1993年的地价与1996年的别墅售价比较。

解析

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