王某于2006年6月18将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6万，贷款金额为200万元，贷款年利率为8％，贷款期限为5年，按月等．额偿还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛利收入为50万元，运营费用为26万元

admin2017-10-24 81

问题王某于2006年6月18将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6万，贷款金额为200万元，贷款年利率为8％，贷款期限为5年，按月等．额偿还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛利收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5％和3％，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7％，抵押贷款成数一般为6成。
问题：
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

选项

答案(1)计算已抵押贷款余额利用公式 [*] A=(200×8％／12)÷[1-(1+8％／12)^-60]=4．06万元已抵押贷款余额=4．06／(8％／12)×[1-(1+8％／12)^-20]=75．78万元 (2)测算在2009年10月18日的未设立法定优先受偿款的价格V 用净收益按一定比率递增的变形公式V [*] 解得：V=50／(7％-5％)×{1-[(1+5％)／(1+7％)]³⁶}-26／(7％-3％)×{1-[(1+3％)／(1+7％)]³⁶}=757．43万元根据： [*] 再次抵押价值=V-0-75．78／0．6-0=747．43-126．3=621．12万元，则该商铺在2009年10月18日的再次抵押价值为621．12万元。

解析

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