2. 工程
  3. 某成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为

某成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为

admin2011-03-12  89
问题 某成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
选项
答案解：估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。设该成片荒地的总价为V：开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元) 取得该荒地的税费=V×4%=0.04V(亿元) 土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元) 投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元) 转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元) 因为题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息，要与成本法中的知识相联系。 土地开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元) V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75) V=1.641(亿元) 故：该成片荒地总价=1.641(亿元) 该成片荒地单价=164100000/2000000=82.05(元/m2)
解析
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