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  3. 某房地产开发公司于2010年6月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2012年6月在此块土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2 200元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米3 000元。该建筑物占地面

某房地产开发公司于2010年6月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2012年6月在此块土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2 200元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米3 000元。该建筑物占地面

admin2018-01-23  101
问题 某房地产开发公司于2010年6月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2012年6月在此块土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2 200元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米3 000元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为4万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米55元，空置率为10％，每年需要支付的管理费为年租金的3．5％，维修费为建筑重置价格的1．5％，土地使用税及房产税合计为每建筑面积20元/平方米，保险费为重置价的0．2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
    要求：
    (1)适宜采用收益法评估的建(构)筑物有哪些?
    (2)采用收益法评估建(构)筑物价值时收益期限该如何确定?
    (3)试根据以上资料评估该宗地2016年6月的土地使用权价值。
选项
答案(1)收益法适用于经营性且有稳定收益的建(构)筑物价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性建(构)筑物价值评估大多不适用。 (2) ①对于单独的土地和单纯的建筑物作为评估对象的，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。 ②土地与建筑物合成体评估的情况： 如果建筑物的经济寿命长于或与土地使用权年限相同，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。 如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；然后再加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 (3) ①选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。 ②计算总收益。总收益应为客观收益而不是实际收益。 年总收益=55×12×900×(1—10％)=534 600(元) ③计算总费用。 年管理费=534 600×3．5％=18 711(元) 年维修费=3 000×900×1．5％=40 00(元) 年税金=20×900=18 000(元) 年保险费=3 000×900×0．2％=5400(元) 年总费用=18 711+40 500+18 000+5 400=82 611(元) ④计算房地产净收益。 年房地产净收益=年总收益一年总费用=534 600—82 611=451 989(元) ⑤计算房屋净收益。 a．计算年贬值额。由于土地使用年限小于房屋耐用年限，因此房地产使用者可使用的年限为48年(50一2)，并且不计算残值。 年贬值额=建筑物重置价÷使用年限=(3 000×900)÷48=56 250(元) b．计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价一年贬值额×已使用年限(2016—2012) =3 000×900—56 250×4=2 475 000(元) c．计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=2 475 000×8％=198 000(元) ⑥计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益一房屋年净收益 =451 989—198 000=253 989(元) ⑦计算土地使用权价值。土地使用权在2016年6月的剩余使用年期为44年(50—6)。 土地使用权价值=[*]=3 443 559．52(元) 单价=3 443 559．52÷500=6 887．12(元) ⑧评估结果。本宗土地使用权在2016年6月的土地使用权价值为3 443 559．52元，单价为每平方米6 887．12元。
解析
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