2. 工程
  3. 一、估价原则 (略) 二、估价方法与估价过程 根据 《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下: (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再

一、估价原则 (略) 二、估价方法与估价过程 根据 《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下: (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再

admin2011-03-18  81
问题 一、估价原则
(略)
二、估价方法与估价过程
根据 《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下:
(一)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润) ×土地增值收益
1．土地取得费及有关税费
根据 《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗 (含林木)补偿费和附着物补偿费;税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
(1)征地费:通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0—3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/平方米。
(2)有关税费:由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19.5元/平方米。
(3) 土地管理费:根据A省关于征收土地管理费有关规定:土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/平方米。
上述三项合计，土地取得费为58.1元/平方米。
2．土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外 "三通"(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。
通过调查，待估宗地所在区域 "三通一平"的平均开发费用大致在40~60元/平方米之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/平方米。
3．投资利息
根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则
投资利息＝(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%
＝(58.1+50)×l×5.85%=6.32(元/平方米)
4．投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则:
投资利润＝(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%
＝(58.1+50+6.32)×l×12%=13.7(元/平方米)
5．计算土地增值收益 (土地所有权收益)
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益＝(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%
＝(58.1+50+13.7)×30%＝36.5(元/平方米)
6．计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格＝58.1+50+6.32+13.7+36.5
＝164.6(元/平方米)
(二)基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据 《城镇土地估价规程》及 《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下:
宗地地价＝待估宗地所在区域基准地价×Al×A2×A3×A4×A5
Al——区域条件修正系数
A2——容积率修正系数
A3——土地使用权年期修正系数
A4——基础设施开发程度修正系数
A5——期日修正系数
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下:
1．确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。
2．确定区域条件修正系数 (A1)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。
3．确定容积率修正系数 (A2)
待估宗地面积为2200．8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1.2，根据容积率修正系数表 (表3-1)，待估宗地容积率修正系数为1.16。
4．确定土地使用权年限修正系数 (A3)
待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年， 至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式:
A3二[1-1/(1+8%)35．67]/[1-1/(1+8%)40]
＝0.948017/0.995426＝0.95237
5．确定基础设施开发程度修正系数 (A4)
根据比次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。
6．期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。
7．确定待估宗地的土地价格
根据公式:
宗地地价＝基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
＝150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/平方米)
第三部分 地价的确定
1．地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为:
成本逼近法: 164.6元/平方米
基准地价系数修正法: 185.2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果
的加权平均值来确定最终结果:
待估宗地的土地价格＝185.2×0.7＋164.6×0.2＝162.6(元/平方米)
2．估价结果
待估宗地土地面积：22 00.8平方米
单位面积地价：162.6元/平方米
总地价：35.785万元
选项
答案成本逼近法的计算公式有误。 10．成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。 11．成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息＝土地取得费及有关税费×开发周期× 5.85％＋ 土地开发费×开发周期× 1／2×5.85％。 12．投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。 13．计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。 14．增值收益率有打印错误。 15．成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。 16. 基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。 17．基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0.81，容积率修正系数为1.0。 18．基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。 19．基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年1月31日之间的地价变化情况。 20．基准地价系数修正法计算结果有误。 21．地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。 22．地价确定中，两种方法的权重和不等于1.0。 23．估价结果中，总地价没有大写。 24．缺少土地估价结果一览表。
解析
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