2. 自考
  3. 某房地产为一幢5层砖混结构住宅，土地面积500m2，房屋建筑面积1200m2，其他相关资料如下：(1)土地还原利率为9％，建筑物还原利率为10％；(2)该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年；(3)该房屋供出租用，月租金36000元；(4)经统计，

某房地产为一幢5层砖混结构住宅，土地面积500m2，房屋建筑面积1200m2，其他相关资料如下：(1)土地还原利率为9％，建筑物还原利率为10％；(2)该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年；(3)该房屋供出租用，月租金36000元；(4)经统计，

admin2017-05-12  44
问题 某房地产为一幢5层砖混结构住宅，土地面积500m2，房屋建筑面积1200m2，其他相关资料如下：(1)土地还原利率为9％，建筑物还原利率为10％；(2)该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年；(3)该房屋供出租用，月租金36000元；(4)经统计，该房屋的空闲率为10％；(5)年经常费用支出：房地产税5000元，管理费用20000元，修缮费24000元，保险费3600元；(6)根据成本逼近法计算出的土地单价3900元／m2。
  要求：根据以上资料，用建筑物残余估价法评估该建筑物价格。
选项
答案计算房地产总收益 年房租收入=36 000×12×(1－10％)=388 800(元) 年经常费用=5 000+20 000+24 000+3 600=52 600(元) 房地产年总纯收益=388 800－52 600=336 200(元) 计算归属土地的年纯收益： 归属土地的年纯收益=3 900×500×9％=175 500(元) 则归属建筑物的纯收益=336 200－175 500=160 700(元) 建筑物折旧率=[*]×100％=2．5％ 建筑物价格=[*]=1285 600(元)
解析
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