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某待开发建设用地，土地面积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5

admin2011-06-23  56
问题 某待开发建设用地，土地面积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到。与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95％，该类房地产的资本化率为10％，销售费用为楼价的3％，销售税费为楼价的8％．银行年贷款利率6％，投资利润率为15％。评估基准日为2008年5月19日。
要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。
选项
答案1．规定：(1)协议出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价； (2)协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区。不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。 2．转让条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 3．(1)必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意； (2)签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。 (1)该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为： 第1年超额收益为=(350—310)×10000×(1—33％)=268000(元) 第2、第3年超额收益为=(330—310)×10000×(1—33％)=134000(元) 第4、第5年超额收益为=(320—310)×10000×(1—33％)=67000(元) (2)(在折现率为10％的条件下，1～5年期的复利现值系数分别为0．9091、0．8264、0．7513、0．6830和0．6209)其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值：=268000×0．9091+134000×0．8264+134000×0．7513+67000×0．6830+670013×0．6209=243638．8+110737．9+100674．2+45761+41600．3=542411．9(元)
解析
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