2. 司法
  3. 甲与乙签订一份房屋租赁合同，双方约定：甲将其所有房屋7间出租给乙开办餐厅，租赁期限为两年，自1997年5月1日至2000年5月1日，租金4000元／月，若有一方违约，应付给对方违约金8000元，乙不得转租。1998年4月1日．甲准备将房屋卖给丙，甲将此事通

甲与乙签订一份房屋租赁合同，双方约定：甲将其所有房屋7间出租给乙开办餐厅，租赁期限为两年，自1997年5月1日至2000年5月1日，租金4000元／月，若有一方违约，应付给对方违约金8000元，乙不得转租。1998年4月1日．甲准备将房屋卖给丙，甲将此事通

admin2016-06-13  77
问题 甲与乙签订一份房屋租赁合同，双方约定：甲将其所有房屋7间出租给乙开办餐厅，租赁期限为两年，自1997年5月1日至2000年5月1日，租金4000元／月，若有一方违约，应付给对方违约金8000元，乙不得转租。1998年4月1日．甲准备将房屋卖给丙，甲将此事通知了乙，乙未作任何表示。1999年7月20日，甲和丙办理了房屋过户手续。1999年12月，乙另开设一酒楼，遂将租赁的该7间房屋交给丁使用，每月收取租金5000元。
问：
(1)该案中存在几种法律关系?
(2)甲、乙签订合同后，若1998年4月1日乙未付租金，甲可否要求其承担违约责任?
(3)丙是否取得了房屋所有权?若甲、丙在1998年6月1日办理过户手续，有何不同?
(4)办理过户后，丙能否请求乙迁出?
(5)乙、丁所签合同是否有效?
(6)丙能否请求乙承担违约责任?若能，应承担何种责任?对丁又应如何救济?
选项
答案(1)该案中存在的法律关系有：甲和乙的房屋租赁关系、甲和丙的房屋买卖关系、丙和乙的房屋租赁关系、乙和丁的转租赁关系。 (2)甲不得要求乙承担违约责任。根据《合同法》规定，双方就支付期限没有约定的，其租赁期间1年以上，应在每届满一年时支付。1998年4月1日，租赁期限尚不足1年，乙并无付租金义务，故不应承担违约责任。 (3)本案丙取得了房屋所有权。首先，甲虽将房屋出租，但仍有处分权，因而是有权处分；其次，根据《合同法》，出租人出卖房屋前，应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有权优先购买，《民通意见》将该期限定为3个月。因而，本案甲已履行此义务。若于1998年6月1日过户，因通知后未满3个月，如果此时乙提出优先购买，则应由乙取得所有权。 (4)不能。根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁合同在丙、乙间继续有效。 (5)乙、丁所签合同有效。 (6)能。因为合同约定不得转租，乙擅自转租显然已构成违约。丙可以请求乙支付违约金8000元，并可以解除与乙的合同。因为根据《合同法》第224条第2款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。丙解除合同后，有权收回房屋，丁不得以其债权对抗丙的所有权。但丁得依其与乙间的转租合同，要求乙承担违约责任。
解析
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