某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为

admin2008-12-09 93

问题某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m²的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第 1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m²。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800/m²。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末)

选项

答案第一种解法： (1)设单位面积月最低租金为A 第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320万元第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元年末支出本息=Pin+P=400×10%×2+400=480万元第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A 第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A 第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A 第6～50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A (2)净现值=0时，可求得最低月租金水平： 0=(-200-68-8.92)×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A A=86.45元/m² 第二种解法： (1)设单位面积月最低租金为A。第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320万元第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元年末支出本息和Pin+P=400×10%×2+400=480万元第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A 第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A 第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A 第6～50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A (2)投资的现值：收益的现值 0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A 解得A=86.45元/m²

解析

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