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  3. 位于市区的某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2019年1月建造写字楼，发生的相关业务如下： (1)按照国家有关规定缴纳以出让方式取得的土地价款2000万元。缴纳相关费用90万元。 (2)写字楼开发成本3600万元。 (3)写字楼开发费用中的利息支出为33

位于市区的某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2019年1月建造写字楼，发生的相关业务如下： (1)按照国家有关规定缴纳以出让方式取得的土地价款2000万元。缴纳相关费用90万元。 (2)写字楼开发成本3600万元。 (3)写字楼开发费用中的利息支出为33

admin2019-10-24  95
问题 位于市区的某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2019年1月建造写字楼，发生的相关业务如下：
(1)按照国家有关规定缴纳以出让方式取得的土地价款2000万元。缴纳相关费用90万元。
(2)写字楼开发成本3600万元。
(3)写字楼开发费用中的利息支出为333．33万元(能够提供金融机构证明并按项目分摊)。
(4)10月写字楼竣工验收，总建筑面积10000平方米，将总建筑面积的90％销售，签订销售合同，取得的全部价款和价外费用总计为10545万元，并进行了土地增值税的清算。
其他相关资料：该房地产开发企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，开发过程中总共取得进项税额360万元，不考虑在取得土地时向其他单位和个人支付的拆迁补偿费抵减增值税销售额的因素。
根据上述资料，回答下列问题：
关于上述业务税务处理，下列说法中正确的有(    )。
选项 A、取得土地时缴纳的相关费用应计入为取得土地使用权所支付的金额中
B、计算土地增值税时，开发费用中的利息支出不能作为扣除项目扣除
C、房地产开发企业不能扣除在转让房地产环节缴纳的印花税
D、房地产开发企业销售写字楼应当按照取得的全部价款和价外费用作为销售额计算销项税
答案AC
解析 (1)该房地产开发企业10月应缴纳的增值税销项税＝(10545－2000×90％)÷(1＋10％)×10％＝795(万元)。
(2)该房地产开发企业土地增值税清算时准予扣除的税金＝(795－360)×(7％＋3％＋2％)＝52．2(万元)。
(3)应扣除的土地使用权的金额＝(2000＋90)×90％＝1881(万元)。
应扣除的开发成本金额＝3600×90％＝3240(万元)。
该房地产开发企业土地增值税清算时准予扣除的开发费用＝333．33×90％＋(1881＋3240)×5％＝556．05(万元)。
(4)应扣除的土地使用权的金额＝(2000＋90)×90％＝1881(万元)。
应扣除的开发成本金额＝3600×90％＝3240(万元)。
应扣除的开发费用＝556．05(万元)。
准予扣除的税金＝52．2(万元)。
应扣除的其他扣除项目＝(1881＋3240)×20％＝1024．2(万元)。
准予扣除项目合计＝1881＋3240＋556．05＋1024．2＋52．2＝6753．45(万元)。
(5)土地增值税应税收入＝10545－795＝9750(万元)。
增值额＝9750－6753．45＝2996．55(万元)。
增值率＝2996．55÷6753．45×100％＝44．37％，适用税率30％。
土地增值税＝2996．55×30％＝898．97(万元)。
(6)计算土地增值税时，开发费用中的利息支出能够提供金融机构证明并按项目分摊，准予作为扣除项目予以扣除；房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
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