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  3. 甲、乙银行签订借款合同，双方约定：借款金额为100万元，借款期限自2006年5月起至2006年11月止。甲同时提供自己的一幢房屋作为抵押，双方另行于6月签订抵押合同，并于7月办理了抵押登记。同时，丙为甲的借款提供全额连带保证责任。8月，甲将房屋出卖给戊，但

甲、乙银行签订借款合同，双方约定：借款金额为100万元，借款期限自2006年5月起至2006年11月止。甲同时提供自己的一幢房屋作为抵押，双方另行于6月签订抵押合同，并于7月办理了抵押登记。同时，丙为甲的借款提供全额连带保证责任。8月，甲将房屋出卖给戊，但

admin2014-06-10  57
问题 甲、乙银行签订借款合同，双方约定：借款金额为100万元，借款期限自2006年5月起至2006年11月止。甲同时提供自己的一幢房屋作为抵押，双方另行于6月签订抵押合同，并于7月办理了抵押登记。同时，丙为甲的借款提供全额连带保证责任。8月，甲将房屋出卖给戊，但并未告知该房屋已经抵押的情况，该房屋出卖后也未办理登记过户手续。后甲到期没有清偿银行借款，乙银行诉至法院。经查，甲的配偶丁对甲借款、抵押以及出售房屋的事情都不知情。
    阅读分析上述案例后，请回答以下问题：
    (1)如何认定甲、乙银行之间签订的借款合同的效力?为什么?
    (2)甲、乙银行之间签订的抵押合同是否生效?为什么?
    (3)乙银行能否取得对房屋的抵押权?为什么?
    (4)如果乙银行欲实现抵押权或要求保证人丙承担连带保证责任，乙银行应该如何行使上述权利?为什么?
    (5)如何确认甲将房屋转让给戊的效力?为什么?
选项
答案(1)甲、乙银行之间签订的借款合同为有效合同。 根据《合同法》的规定，签订合同的双方主体合格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益，即为有效合同，故借款合同为有效合同。 (2)甲、乙银行签订的抵押合同为效力待定合同。 首先，根据《物权法》的有关规定，对于共同共有关系的，共有人擅自处分共有物，须经共有人的一致同意。 其次，根据《合同法》的规定，无处分权人处分他人财产而订立合同的，该合同处于效力待定状态。 本案中，甲、丁系夫妻关系，夫妻财产属于共同共有财产，甲未经丁的同意便擅自处分共有财产，故甲在房屋上设定抵押权的行为系无权处分行为，而因无权处分订立的合同为效力待定合同，故甲、乙银行之间签订的合同为效力待定合同。该合同经丁的追认方能有效，如果丁拒绝追认，则该抵押权合同无效。 (3)乙银行能够取得房屋的抵押权。 根据《物权法》的规定，善意取得适用于不动产；善意取得不仅适用于取得所有权的情形，而且适用于取得抵押权、质权等其他权利的情形。 本案中，乙银行对甲所售房屋的事实并不知晓，系善意，且该房屋作为不动产已经办理登记，故符合善意取得的行使条件，因此，该设定抵押权的行为有效。 (4)乙银行应先就甲提供的房屋行使抵押权，如果房屋价值不足以弥补乙银行损失的，有权要求丙承担连带保证责任。 根据《物权法》的规定，在抵押权和保证竞合的情况下，当事人有约定的按照约定，没有约定的，债权人应先就债务人提供的抵押物行使权利，然后才能要求第三人承担保证责任。 本案中，当事人之间对于如何承担担保责任并未约定，故应当由乙银行先行使抵押权，然后再要求丙承担保证责任。 (5)甲将房屋转让给戊的行为无效。 根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。 本案中，甲转让抵押财产并未经抵押权人乙银行的同意，因此，该转让行为无效。
解析
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