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  3. 简述假设开发法的评估思路及适用范围。

简述假设开发法的评估思路及适用范围。

admin2009-07-24  53
问题 简述假设开发法的评估思路及适用范围。
选项
答案假设开发法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后房地产正常交易的价格，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定被估土地价格。具体来说，作为一个房地产开发商，他购买这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。开发商买地，进行土地投入，必须有收益，而且这个收益越高越好。因此，开发商就会根据规划部门对该地块的限制条件，如用途、容积率、绿地覆盖度、最高层数、朝向等，以及有关法律法规的限制，来确定该块土地的最佳使用状况。然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后房地产价值，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常利润。开发商就知道了他可能为取得这块土地所支付的最高价格是多少。也就是说，这个最高价等于开发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。 假设开发法主要适用于下列房地产的估价： (1)待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。 (2)将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就可得到生地地价。 (3)待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。
解析
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