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××大厦用地地价评估报告 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限

admin2020-06-26  9
问题                        ××大厦用地地价评估报告
                               致委托方函(略)
                               估价师声明(略)
                            估价的假设和限制条件(略)
                              房地产估价结果报告
   一、委托方
   全称：××有限公司
   法定代表人：(略)
   住所：(略)
   二、估价方
   全称：××房地产咨询评估有限公司
   法定代表人：(略)
   住所：(略)
   三、估价对象概况
   1．地理位置及周围环境
   估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻 40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。
   估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。
   估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
   2．市政建设状况
   估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
   3．规划设计条件
   估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表7-1。
   
   四、估价目的
   为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。
   五、估价时点
   2001年1月5日。
   六、价值定义
   本次估价采用公开市场价值标准。
   七、估价依据
   根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。
   八、估价原则
   本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。
   九、估价方法
   估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：
   1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
   2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
   3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。
   4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
   5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
   6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。
   7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。
   8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
   十、估价结果
   本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积 19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：
   1．熟地
   总地价：310194638元
   大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整
   单位地价：29542元/m2
   楼面地价：38787元/m2
   2．生地
   总地价：129304838元
   大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整
   单位地价：12315元/m2
   楼面地价：1617元/m2
   十一、估价人员(略)
   十二、估价作业日期
   2000年1月5日至2000年1月15日。
   十三、估价报告应用的有效期
   本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。
    房地产估价技术报告
   (一)个别因素分析(略)
   (二)区域因素分析(略)
   (三)市场背景分析(略)
   (四)最高最佳使用分析
   根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式，如表7-2所示。
　　　　　　表7-2　　　　　　　　　　　　使用方式分析表

　　(五)估价方法选用
　　估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：
　　1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
　　2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
　　3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。
　　4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
　　5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
　　6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
　　7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。
　　8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
　　(六)估价测算过程
　　1．开发总价值
　　本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。
　　(1)销售收益
　　1)估价对象开发完成后物业售价的确定
　　由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前XX市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表 7-3。
　　　　　表7-3　　　　　　　　　　　比较测算过程表

　　根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。
　　2)计算销售收益
　　取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：
　　办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1)＝608400000元＝60840万元
　　公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1)＝173394000元＝17339.4万元
　　合计：78179.4万元
　　(2)出租收益
　　1)根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2•月)，取出租费用为 0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。
　　则评估物业内的出租收益为：
　　35×8.45×(1-0.15)×0.75×(1-0.2)×(1-0.2)×12×28000＝40543776元
　　2)运用收益法公式计算开发价值：
　　　
　　式中 a——年出租净收益；
　　　　　r——资本化率(取2%)；
　　　　　s——收益年递增率(取5%)；
　　　　　n——综合使用年限(50年)；
　　　　　P——开发价值。
　　P＝40543776÷(12%-5%)×{1-[(1+5%)÷(1+12%)]50}＝556214686元
　　(3)项目开发总价值
　　781794000+556214686＝1338008686元
　　2．开发总成本
　　(1)建安工程费
　　1)直接费：结构+装修＝5000元/m2
　　2)间接费：取直接费的2%＝1000元/m2
　　3)不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为：
　　(5000+1000+600)×80000＝528000000元＝52800万元
　　(2)投资利息
　　年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。
　　528000000×[0.6×(1+12%)1.5+0.4×(1+12%)50-1]＝71015230元
　　(3)开发商利润(利润率取25%)
　　528000000×25%＝132000000元
　　(4)销售税金(取开发总价值的5.55%)
　　1338008686×5.55%＝74259482元
　　(5)销售费用(销售费用率取开发总价值的2%)
　　1338008686×2%＝26760174元
　　(6)总开发成本
　　528000000+71015230+132000000+74259482+26760174＝832034886元
　　3．开发余值
　　开发余值＝开发总价值-开发总成本
　　1338008686-832034886＝505973800元
　　4．熟地地价
　　购地期望回报率为30%。
　　设总地价为工，则
　　(1+12%)2x×(1+30%)＝512664044
　　x＝314378952元
　　土地单价＝314378952÷10500＝29941元/m2
　　楼面地价＝31478952÷80000＝3930元/m2
　　(七)依据基准地价修正法求取估价对象地价
　　我们根据××市人民政府1997年7月6日下发的《××市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。
　　该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下：
　　1．土地使用权出让金计算
　　估价对象根据××市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：
　　2000×6＝12000元/m2
　　2．基础设施配套建设费
　　估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：
　　(800+400)×7.6＝9120元/m2
　　3．土地开发及其他费用
　　此项标准取值定为7800元/m2。
　　4．估价对象基准地价
　　单位地价＝12000+9120+7800＝28920元/m2
　　总地价＝28920×10500＝303660000元
　　楼面地价＝303660000÷80000＝3796元/m2
　　(八)对以上两种结果进行技术处理
　　运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表7-4。
　　　　　表7-4　　　　　　　　　　　　修正法测算地价


　　(九)计算生地地价
　　1．确定拆迁费
　　根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：
　　1)地上建筑拆除补偿费：382.1万元。
　　2)地上建筑拆除清运费：68.78万元。
　　3)设备报废搬运费、安装调试费：共496.8万元。
　　4)职工停产期间工资补偿：2944.5534万元。
　　5)地上管线、道路等附属物补偿：100万元。
　　6)富余人员安置费：500万元。
　　7)托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。
　　8)办公场地周转费：540万元。
　　9)拆迁管理费：49万元。
　　10)向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万元。
　　合计：26238.7334万元。
　　综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为： 262387334÷19800＝13252元/m2
　　2．计算生地地价
　　将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。
　　生地总价＝熟地总价－拆迁安置补偿费用＝309019476-13252×10500×1.3＝128129676元
　　土地单价＝128129676÷10500＝12203元/m2
　　楼面地价＝128129676÷80000＝1602元/m2
　　(十)运用市场比较法进行土地估价
　　市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下：
　　1．待估土地资料的收集
　　(详见本报告前文)
　　2．交易实例资料的收集(见表7-5)
　　表7-5　　　　　　　　　　交易实例资料表

　　3．计算修正过程(见表7-6)
　　　表7-6　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修正过程表

　　以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。
　　(十一)修正结果(见表7-7)
　　　　　　表7-7　　　　　　　　　　　　　　　　修正结果表

　　选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见表7-7)。
　　(十二)评估结果
　　位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为：
　　熟地：总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2；
　　生地：总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。
选项
答案1．缺土地权属状况。 2．规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。 3．市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。 4．市场比较法的比较修正没有理由。 5．市场比较法的修正取值不规范。 6．市场比较法的评估缺交易情况修正。 7．办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。 8．缺估价时点的美元与人民币的汇率。 9．收益法中收益年限的确定错误。 10．销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。 11．销售税金的税率(5.55%)确定错误。 12．熟地价计算式：“(1+12%)2x×(1+30%)＝512664044”是错误的，应改为(1+12%)2x+ 30%x＝512664044。 13．缺土地利用现状等土地基本状况资料。 14．年利率取值错误。 15．土地使用权出让金的计算没有进行交易日期修正。 16．拆迁费的确定不应依据实际成本，应依据“客观成本”。 17．拆迁费中遗漏了“拆迁服务费”。 18．用假设开发法求取熟地价格时，没有扣除“管理费用”和“买方购买熟地的税费”。 19．“生地”一词用词不准，应改为“毛地”。 20．土地估价的市场比较法的比较修正没有理由，修正取值不规范且存在明显的错误。 21．计算土地地价中1.3倍的系数的确定缺乏依据。 22．按销售收入计算的物业未来价值和按出租收益计算的物业现值处于不同的时间点，不能进行简单的代数相加。 23．未来物业的租金[350美元/(m2·月)]的含义不明确。
解析
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