2. 工程
  3. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个 (10000m2)。 项目建设期为3年，总投资额为35000万元(

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个 (10000m2)。 项目建设期为3年，总投资额为35000万元(

admin2009-05-28  63
问题 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个 (10000m2)。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2•年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
选项
答案(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下： 第1年年初投入自有资金9000万元； 第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元； 第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款 132750-7750=5000(万元) 第4年年初借款本息和共计： 10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元) 销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款， 第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元) 利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元； 还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。 (2)项目投资现金流量表如下表所示： [*] 当i1＝16%时， [*] =-9000-2600-3200+7057.41+1768.75+0.15 =-5973.69(万元)
解析
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