2. 工程
  3. 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为9

某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为9

admin2008-05-29  67
问题 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(没资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。
选项
答案(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： V=A/Y[1-1/(1+Y)n] (2)各层建筑面积=4000×6/24=1000m2/层 (3)计算1层商铺收益价格： 年净收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44万元 V1(下标)=19.44/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=192.20万元 (4)计算2～3层商场收益价格： 年净收益：1000×2×70%×600=84万元 V2～3=84/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=830.48万元 (5)计算4层酒楼收益价格： 年净收益：1000×70%×50×12-80000=34万元 V4=34/8%×[1-1/(1+8%)50-3]=413.59万元 (6)计算5～10层办公楼收益价格： 年净收益：6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62万元 V5～10=186.62/7%×[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13万元 (7)计算11～24层住宅价格： V11～24=1000×14×4000=5600万元 (8)计算房地产价格： V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元
解析
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