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  3. 利群房地产公司8月份筹集“利群花园”。9月份初，公司就做出广告，吸引市民。9月13日，李某向公司提出购买该花园的一个单元房。公司表示，可预先登记，并留下联系方法。李某就登记了一个单元房号。后来由于公司销售策略变化，公司通知李某另选一单元房屋，但李某未回应。

利群房地产公司8月份筹集“利群花园”。9月份初，公司就做出广告，吸引市民。9月13日，李某向公司提出购买该花园的一个单元房。公司表示，可预先登记，并留下联系方法。李某就登记了一个单元房号。后来由于公司销售策略变化，公司通知李某另选一单元房屋，但李某未回应。

admin2010-04-24  101
问题 利群房地产公司8月份筹集“利群花园”。9月份初，公司就做出广告，吸引市民。9月13日，李某向公司提出购买该花园的一个单元房。公司表示，可预先登记，并留下联系方法。李某就登记了一个单元房号。后来由于公司销售策略变化，公司通知李某另选一单元房屋，但李某未回应。11月4日，公司和李某没有签订房屋买卖合同，但公司收下李某的“定金”10000元，并开了收据给李妻。后因公司没有把李某所登记的房屋售给李某，引起纠纷。李某向人民法院起诉，请求判令该公司按其登记房屋履行。但该公司的所有商品房全部售完。
   问：(1) 该公司与李某及其妻的各个行为的法律性质是什么，并说明理由。
   (2) 房屋买卖合同存在了吗?本案应如何处理?
选项
答案(1) ①利群公司所做的广告，意在吸引公众，引诱他人向自己发出买楼要约，并未包含订立合同的实质条款与内容，按照合同法原理，其性质为要约邀请。 ②李某向公司提出要求以及预定，其内容具体确定，并表明一经承诺，即受其约束。按照合同法原理．即应为李某向公司提出的买房要约。 ③公司通知李某另选一单元房屋，应视为公司向李某发出的另一要约邀请。 ④李妻交给公司的10000元，公司并开具收据，应为双方签订了一个预合同。 (2) 在本案中，楼房单元买卖合同并未成立，从上述可以看出，双方并没有在协商过程中买卖一单元房屋达成合意，要约、承诺的过程没有完成故而买卖合同不成立，但买卖的预合同却成立。违反预合同，应承担违约责任。因此，可以判决公司向王某退还10000元。王某其他诉求不应支持。
解析
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