某写字楼的持有期估计为10年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5％，运营费用每年增长3％；该类房地产的报酬率为8％，持有期结束时的资本化率为10％，转让税费为转售价格的6％。请计算该写字楼目前的收益价值。