乙房地产开发公司在某市黄金地段开发了一幢商品楼，售价2万元／平米。甲选中了其中一套两居室，双方签订了购房合同并于2009年4月1日办理了付款交房的手续，并且约定6个月内办理所有权证书。3个月后，该市房价大涨，于是，乙公司以每平米3万元的价格将该房卖给了丙，

admin2017-05-08 72

问题乙房地产开发公司在某市黄金地段开发了一幢商品楼，售价2万元／平米。甲选中了其中一套两居室，双方签订了购房合同并于2009年4月1日办理了付款交房的手续，并且约定6个月内办理所有权证书。3个月后，该市房价大涨，于是，乙公司以每平米3万元的价格将该房卖给了丙，双方当即办理了交房付款手续，并且于2009年8月1日办理了房屋产权过户手续。1个月后，甲在催促乙公司办理房产过户手续时才得知该房已被出卖给了丙，甲向法院起诉，要求丙腾出房屋，并要求乙公司承担违约责任，乙公司则认为房价大涨是其无法预料的，系重大情势变更，要求解除与甲签订的合同并拒绝承担违约责任。
根据上述案情回答下列问题：
(1)甲与乙公司和乙公司与丙签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?
(2)该房屋的所有权应当归谁?为什么?
(3)乙公司在法院要求解除与甲签订合同的主张能否成立?为什么?
(4)乙公司应对甲承担什么法律责任?为什么?

选项

答案(1)乙公司和甲、丙签订的两份买卖合同都是有效的，因为两份合同在订立时主体合格、意思表示真实、内容合法，其他方面也符合法律规定，因此都是合法有效的合同。 (2)该房屋的所有权应当归丙。根据物权法规定，房屋作为不动产，其所有权变动须经登记，未经登记的，不发生房屋所有权变动的效力。甲虽然与乙公司签订了房屋买卖合同，但所有权并未登记，因而还不能取得该房屋的所有权，而丙与乙公司签订的房屋买卖合同，办理了所有权变动的登记手续，所以丙是该房屋的所有权人。 (3)乙公司依据情势变更原则要求解除合同的主张不能成立，因为房屋价格的大涨并非无法预见的“重大情势”，乙公司不能依据情势变更原则解除合同。 (4)乙公司应当向甲承担违约责任。因为“一房二卖”和逾期未办理所有权证书的行为构成违约。

解析

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