本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积

admin2012-08-25 72

问题本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0．6。

股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1．5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。
请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

选项

答案(1)办理的手续： ①股份公司持处置文件办理变更登记手续。②办理有关规划变更、审批手续，③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。④办理补交土地出让金的手续。⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。 (2)评估方法选择及程序：可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。方法选择得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。估价思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例。②确定比较因素。③因素描述及比较分析。④确定比较因素的修正系数。⑤求算比准地价。收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益。②确定房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房屋纯收益。⑤计算土地纯收益。⑥计算土地价格。基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价。②因素描述及比较分析。③确定修正系数。④计算地价。剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益。②计算房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房地产总价格。⑤计算房屋现值。⑥计算土地价格。路线价法评估的程序：①确定路线价。②确定宗地的临街深度、宽度等条件。③确定条件修正系数；④计算土地价格。

解析

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土地估价师

在可以采用的几种组织机构形式中，实行没有职能机构的“个人管理”的组织机构形式是()。

下列各项属于可行性研究报告内容的是()。

在单因素敏感性分析中，当产品价格下降幅度为5.91％、项目投资额降低幅度为25.67％、经营成本上升幅度为14.82％时，该项目净现值均为零。按净现值对产品价格、投资额、经营成本的敏感程度由大到小进行排序，依次为()。

项目融资分为下列五个阶段：①投资决策分析、②融资决策分析、③融资结构分析、④融资谈判和⑤项目融资的执行，其正确的顺序为()。

进行价值工程分析时，首先要选择分析的对象，其中在下列方法中不能作为对象选择的方法是指()。

土地登记的内容主要包括()。

()是土地初始登记的技术准备。

农村集体经济组织不能收回土地使用权的是在()情形下。

被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营土地的土地租赁给其下属企业使用，该下属企业应办理()。

感冒初，出现卡他症状，如鼻黏膜充血、打喷嚏、流眼泪、流鼻涕，宜选服的药物不包括()。

张某在百货商场购买一台彩电，使用三个月后出现故障。在“三包”有效期内，经两次修理仍无法正常使用。此时市场上已无同类型号彩电。依照有关法律规定，该事件应如何解决?()

开标最基本要求和特性是()，并保障所有投标人的知情权，这也是维护各方合法权益的基本条件。

在我国建筑施工企业项目经理资质管理办法中，对施工企业项目经理的描述正确的是(　　)。

我国证券分析师的内涵可以从()来理解。

2010年，张明因盖房挖地基，发现一个坛子，内有500块银圆及一张棉布，上写“为防日寇搜查，特埋此，王建林1938年7月1日”。王建林为王天民的爷爷，在抗战期间被日寇杀害，解放后王天民被宣布为中农。这500块银圆()。

戚继光

改革开放以来，我国的各项事业均取得了显著的成就。但是，我国经济社会发展中仍然存在着突出的矛盾和问题。解决这些问题的关键是()

土地估价案例与报告

土地估价师

在可以采用的几种组织机构形式中，实行没有职能机构的“个人管理”的组织机构形式是()。

下列各项属于可行性研究报告内容的是()。

在单因素敏感性分析中，当产品价格下降幅度为5.91％、项目投资额降低幅度为25.67％、经营成本上升幅度为14.82％时，该项目净现值均为零。按净现值对产品价格、投资额、经营成本的敏感程度由大到小进行排序，依次为()。

项目融资分为下列五个阶段：①投资决策分析、②融资决策分析、③融资结构分析、④融资谈判和⑤项目融资的执行，其正确的顺序为()。

进行价值工程分析时，首先要选择分析的对象，其中在下列方法中不能作为对象选择的方法是指()。

土地登记的内容主要包括()。

()是土地初始登记的技术准备。

农村集体经济组织不能收回土地使用权的是在()情形下。

被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营土地的土地租赁给其下属企业使用，该下属企业应办理()。

感冒初，出现卡他症状，如鼻黏膜充血、打喷嚏、流眼泪、流鼻涕，宜选服的药物不包括()。

张某在百货商场购买一台彩电，使用三个月后出现故障。在“三包”有效期内，经两次修理仍无法正常使用。此时市场上已无同类型号彩电。依照有关法律规定，该事件应如何解决?()

开标最基本要求和特性是()，并保障所有投标人的知情权，这也是维护各方合法权益的基本条件。

在我国建筑施工企业项目经理资质管理办法中，对施工企业项目经理的描述正确的是( )。

我国证券分析师的内涵可以从()来理解。

2010年，张明因盖房挖地基，发现一个坛子，内有500块银圆及一张棉布，上写“为防日寇搜查，特埋此，王建林1938年7月1日”。王建林为王天民的爷爷，在抗战期间被日寇杀害，解放后王天民被宣布为中农。这500块银圆()。

戚继光

改革开放以来，我国的各项事业均取得了显著的成就。但是，我国经济社会发展中仍然存在着突出的矛盾和问题。解决这些问题的关键是()

在我国建筑施工企业项目经理资质管理办法中，对施工企业项目经理的描述正确的是(　　)。