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  3. 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2009年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(利息支出不能按收入项目准确分摊)。

某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2009年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(利息支出不能按收入项目准确分摊)。

admin2010-03-08  63
问题 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2009年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(利息支出不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。
   问题：
   (1)分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
   (2)比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的税前利润差额。 产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。
选项
答案(1)各方案该公司应纳土地增值税 方案一： 计算扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额：2000万元 ②房地产开发成本：8800万元 ③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元) ④税金： 销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元) 营业税=18200×5%=910(万元) 城建税及教育费附加=910×(7%+3%)=91(万元) 印花税=18200×0.05%=9.1(万元) 土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元) ⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元) 扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元) 增值额=18200-15041=3159(万元) 增值率=3159÷15041=21%＜50%，适用税率30%。 土地增值税税额=3159×30%=947.7(万元) 方案二： 计算扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额：2000万元 ②房地产开发成本：8800万元 ③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元) ④与转让房地产有关的税金： 销售收入=91000×1978÷10000=17999.8(万元) 营业税=17999.8×5%=899.99(万元) 城建税及教育费附加=899.99×(7%+3%)=90(万元) 印花税=17999.8×0.05%=9(万元) 土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99(万元) ⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元) 扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(万元) 增值额=17999.8-15029.99=2969.81(万元) 增值率=2969.81÷15029.99=19.76% 根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不交土地增值税。 (2)比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税税前利润差额。 ①方案一所得税税前利润=18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(万元) 方案二所得税税前利润=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(万元) 方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以，对房地产公司更为有利的是方案二。 ②两种方案税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61(万元)
解析
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