一房地产开发商打出广告，称某商品房24小时保安值班，绝对安全，丢失重要财产，给予赔偿。胡女士正由于安全保证而购买了该处商品房的顶层，并与房地产开，发商委任的物业管理公司签订入住协议书。入住后的一个星期，胡女士下班后将摩托车停放在小区内。第二天上班时，突然发

admin2008-12-16 80

问题一房地产开发商打出广告，称某商品房24小时保安值班，绝对安全，丢失重要财产，给予赔偿。胡女士正由于安全保证而购买了该处商品房的顶层，并与房地产开，发商委任的物业管理公司签订入住协议书。入住后的一个星期，胡女士下班后将摩托车停放在小区内。第二天上班时，突然发现摩托车不翼而飞，便立即报警，此事至今未破案。胡女士要求物业管理公司赔偿摩托车的损失。物业管理公司称：“尽管我知道房地产开发商的许诺，但入住协议并未规定丢失重要财产给予赔偿”。经查，物业管理公司并未24小时值班。入住两个月后雨季来临，顶楼天花板漏水。经物业管理公司做了防水处理后，胡女士向开发商要求换房，开发商也同意。但由于漏水导致该房的装修受损，胡女士准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费以抵销其损失。物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，对胡女士的要求持异议。夏季来 l临，胡女士安装了一个大功率空调。隔壁的王先生因为胡女士的空调机声音太大而无法入睡，白天无法正常工作，对胡女士非常有意见。
问题：请根据所学法律知识，对本案进行全面分析。

选项

答案 (一)关于胡女士丢失摩托车的争议的法律分析胡女士与物业公司签订后人住协议书，是物业公司对胡女士提供物业管理服务的承诺以及胡女士愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就胡女士的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，那么物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，就有保管胡女士摩托车的义务。但是房地产公司在售房时明确声称24小时保安值班，绝对安全。而胡女士正是相信人住后会有此项服务，才决定购买此处房产。根据我国最高人民法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在这个案例中，房地产公司在售房阶段所做的安全保证和赔偿许诺进入了与胡女士的房屋买卖合同之中，物业管理公司作为受托人，承受了房地产公司的义务，对胡女士所丢失的财产，要承担赔偿责任。 (二)关于胡女土是否要交纳物业管理费和供暖费的法律分析首先要弄清开发商、胡女士、物业公司三者的债权、债务关系。这里存在两个法律关系。第一，开发商与胡女士之间存在买卖合同关系，因为房屋质量问题，开发商对胡女士负有漏水致其装修受损害的赔偿责任；第二，胡女士与物业管理公司之间存在就物业方面特定事项的权利义务而约定的合同关系。如果物业管理公司如约履行自己的义务，而胡女士不交纳物业管理费，那么是胡女士对物业公司负有债务；关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务。而开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。所以，胡女士主张以装修受损赔偿债权抵销物业管理费是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。 (三)关于胡女士的空调噪音侵害王先生的利益法律分析胡女士作为该商品房的所有权人，安装空调，改善住宿条件是其行使所有权的应有含义。但是在依法享有权利的同时，必须接受相应限制。即所有权的行使不应侵害其他人的利益。胡女土的大功率空调的噪音已经扰乱了王先生的正常生活，致其不能正常工作。这违反了我国《民法通则》关于相邻关系的有关规定，我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理给水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。隔壁的王先生可以《民法通则》的相邻关系制度要求胡女士停止使用大功率的空调，安装小功率的空调。并可要求胡女士赔礼道歉。

解析

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