某县房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入10000万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城市维护建设税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息

admin2010-01-18 82

问题某县房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入10000万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城市维护建设税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。
[要求]
(1) 计算该房地产公司出售住宅应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；
(2) 计算该房地产公司出售住宅应缴的土地增值税额。

选项

答案(1) ①转让行为应缴纳营业税=10000×5%=500(万元) ②应纳城市维护建设税和教育费附加=500×(5%+3%)=40(万元) (2)①扣除项目金额=1000+2000+(1000+2000)×10%+500+40+(1000+2000)×20%=3000+300+540+600=4440(万元) 说明：房地产企业的印花税已经计入“管理费用”中作为期间费用扣除了，不得再单独扣除。 ②增值额=10000-4440=5560(万元) ⑤增值率=5560/4440×100%=125.23%，适用税率50%，速算扣除系数15% ④应纳土地增值税=5560×50%-4440×15%=2114(万元)

解析

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