某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的

admin2009-03-28 74

问题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请分析说明房地产估价师这样做的理由。

选项

答案(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。 (2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。 (3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。 (4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限，或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年。 (5)估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均(客观)成本，或实际成本是历史的，也不一定是社会平均(客观)成本。

解析

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房地产估价师

中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》中，指导房地产经纪行为的基本准则有：()。

邓某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人，下列关于邓某与甲机构之间关系的表述中，正确的有：()。

无店铺的房地产经纪企业规模化运作时，要考虑的方式有：()。

赵某是房地产经纪机构的信息管理员，下列赵某整理房地产经纪信息的行为中，正确的有：()。

柴某是注册房地产经纪人，承接了一宗房地产抵押贷款代办业务，柴某的下列眼务行为存在瑕疵的有：()。

下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中，正确的有：()。

一宗房地产的土地面积为2100m2，土地单价为10000元/m2，建筑面积为8000m2，其中可出租面积为6000m2(使用面积)，建筑物价值为2000元/m2。房地产投资收益率为10%，租赁经营总支出为170万元/年，正常的空置和租金损失率合计为10%。

20世纪40年代末，美国物理学家()等提出了大爆炸宇宙模型，认为宇宙起源于160亿年前温度和密度极高的“原始火球”的一次大爆炸。

下列不宜用冷疗法的是()

以NAD+还原成NADH反应为基础的生化分析，采用的波长及吸光度变化为

用原子吸收光谱法测得尿镉浓度为6μg／L，同时用比色法测得尿中肌酐浓度为1．5g／L。校正后，尿镉浓度应为

各种周围血管疾病的描述中．不正确的是

小王系精神病人，一日在精神病发作的情况下，将邻居郑某打伤。郑某起诉至人民法院，小王的父亲老王代理其进行诉讼。则下列关于老王的说法中，正确的是：()

设备安装进度控制目标的影响因素有(　　)。

债权人会议表决破产财产的分配方案时，经二次表决仍未通过的，由人民法院裁定。()

物联网的目的是实现物与物、物与人，所有的物品与网络的连接，方便识别、管理和控制。()

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赵某是房地产经纪机构的信息管理员，下列赵某整理房地产经纪信息的行为中，正确的有：()。

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下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中，正确的有：()。

一宗房地产的土地面积为2100m2，土地单价为10000元/m2，建筑面积为8000m2，其中可出租面积为6000m2(使用面积)，建筑物价值为2000元/m2。房地产投资收益率为10%，租赁经营总支出为170万元/年，正常的空置和租金损失率合计为10%。

20世纪40年代末，美国物理学家()等提出了大爆炸宇宙模型，认为宇宙起源于160亿年前温度和密度极高的“原始火球”的一次大爆炸。

下列不宜用冷疗法的是()

以NAD+还原成NADH反应为基础的生化分析，采用的波长及吸光度变化为

用原子吸收光谱法测得尿镉浓度为6μg／L，同时用比色法测得尿中肌酐浓度为1．5g／L。校正后，尿镉浓度应为

各种周围血管疾病的描述中．不正确的是

小王系精神病人，一日在精神病发作的情况下，将邻居郑某打伤。郑某起诉至人民法院，小王的父亲老王代理其进行诉讼。则下列关于老王的说法中，正确的是：()

设备安装进度控制目标的影响因素有( )。

债权人会议表决破产财产的分配方案时，经二次表决仍未通过的，由人民法院裁定。()

物联网的目的是实现物与物、物与人，所有的物品与网络的连接，方便识别、管理和控制。()

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设备安装进度控制目标的影响因素有(　　)。