2. 自考
  3. 某公司于2006年11月以有偿方式取得甲地块50年使用权，并于2007年11月在此地上建成建筑物乙，当时造价为1 200元／m2，其经济耐用年限为50年，目前该类建筑重置价格为1 500元／m2，残值率为10％，甲地块面积450m2，建筑面积为400m2，

某公司于2006年11月以有偿方式取得甲地块50年使用权，并于2007年11月在此地上建成建筑物乙，当时造价为1 200元／m2，其经济耐用年限为50年，目前该类建筑重置价格为1 500元／m2，残值率为10％，甲地块面积450m2，建筑面积为400m2，

admin2017-05-12  91
问题 某公司于2006年11月以有偿方式取得甲地块50年使用权，并于2007年11月在此地上建成建筑物乙，当时造价为1 200元／m2，其经济耐用年限为50年，目前该类建筑重置价格为1 500元／m2，残值率为10％，甲地块面积450m2，建筑面积为400m2，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10 000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月30元／m2，土地及房屋还原利率分别为5％和6％，每年需要支付的耕地占用税及房产税为20元／建筑平方米，需要支付的年管理费为同类建筑物年租金的4％，年维修费为重置价格的2％，年保险费为重置价格的0．2％。
  要求：试根据以上资料计算甲地块在2010年11月的土地使用权价格(不计房屋现值利息)。
选项
答案(1)计算房地出租年收入，这里取当地同类建筑的客观租金收入30×400×12=144 000(元) (2)计算房地出租的年总费用 ①税金：20×400=8 000(元) ②管理费：144 000×4％=5 760(元) ③维修费：1 500×400×2 ％=12 000(元) ④保险费：1 500×400×0．2％=1 200(元) ⑤年折旧费：1 500／(50－1)×400=12 245(元) 这里计算年折旧费所取残值率为零，因为到土地使用权50年期满，建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回，所以土地使用者势必存49年中将建筑物折旧完。 合计：年出租总费用为①+②+③+④+⑤=39 205(元) (3)计算房屋出租年收益 房屋现值=房屋重置－折旧费 =1500×400－12245×3 =563 265(元) 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =563 265×6％ =33 795．9(元) (4)计算土地年收益 144 000－39 205－33 795．9 =70 999．1(元) (5)计算土地使用权价格 土地使用权价格=[*]=1 289 962．89(元)
解析
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