估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2007年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地

admin2011-03-12 91

问题估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m²，建筑面积8500m²；建筑物建成于1988年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2007年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2008年8月30日的价值。

选项

答案估价过程： (1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无同类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。 (2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧。 (3)求取土地重购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重购建价格：①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。通过计算得估价对象土地单价为680元/m²，总价为340万元。 (4)求取建筑物重新购建价格。现时(在估价时点2008年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格为1000元/m²/建筑面积。故：估价对象建筑物的重新购建总价＝1000×8500＝850.0(万元) (5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑折旧，故：估价对象建筑物的折旧总额＝850×(20/60)＝283.3(万元) (6)求取估算价格旧的房地价值＝土地重新购建价格+建筑物重购建价格－建筑物折旧＝340.0+850.0－283.3＝906.7(万元)

解析

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房地产估价理论与方法

房地产估价师

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房地产估价理论与方法

房地产估价师

下列关于房地产经纪执业规范的说法中，错误的是()。

房地产经纪人员职业道德的基本内容包括遵纪守法、规范执业、诚实守信、公平竞争和()。

在新建商品房销售代理业务的销售准备环节，应当准备的销售资料包括()等。

房地产为各种社会经济活动提供场所，既是最基本的()，又是最基本的()。

房地产经纪机构只在总部保留精干机构，而将与经纪业务有密切关系的贷款代办、登记代办等业务外包出去的组织结构形式是()。

房源状况的区域调查中，将直接影响到区域内市场开拓潜力的是()。

超声波主要用于薄件探伤。

某人潮气量为500ml，呼吸频率为14次／分钟，其肺泡通气量约()

出口信贷主要类型包括(　　)。

影响供给的因素主要包括()。

投资风险中，非系统风险的特征是()。

杜牧诗中“东风不与周郎便，铜雀春深锁二乔”的句子写的是哪一场战役?涉及到哪两个主要人物?()

教育必须为社会主义现代化建设服务，必须与________结合。

从所给的四个选项中，选择最合适的一个填入问号处，使之呈现一定的规律性。

能够对路由表中的路由信息进行处理的是()。

下列选项不属于“计算机安全设置”的是()。

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房地产经纪人员职业道德的基本内容包括遵纪守法、规范执业、诚实守信、公平竞争和()。

在新建商品房销售代理业务的销售准备环节，应当准备的销售资料包括()等。

房地产为各种社会经济活动提供场所，既是最基本的()，又是最基本的()。

房地产经纪机构只在总部保留精干机构，而将与经纪业务有密切关系的贷款代办、登记代办等业务外包出去的组织结构形式是()。

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从所给的四个选项中，选择最合适的一个填入问号处，使之呈现一定的规律性。

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出口信贷主要类型包括(　　)。