甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要

admin2012-05-07 62

问题甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m²、300元/m²和350元/m²。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m²作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m²，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

选项

答案1．乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。 (或：未对甲公司提供的资料进行核实；未对估价对象拍照，) 2．乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。 3．确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。 (或：不应把租金直接作为有效毛收入，) 4．不应选用350元/m²作为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则)。 (或：未说明收益年限；) 5．不应选用银行贷款利率作为折现率。

解析

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房地产经纪收费管理属于房地产经纪行业的：()。

房地产经纪信用档案的涵盖范围不包括：()。

在房地产抵押贷款手续代办业务中，房地产经纪机构不宜提供()的服务。

房地产经纪机构是否采取店铺经营，主要取决于其：()。

房屋所有权的取得分为原始取得与继受取得。原始取得是指不以他人已有的所有权为前提而直接通过权利人的一定行为或根据法律上的规定而取得房屋所有权,下列()属于原始取得。

()主要局限于其上级开发商推出的各类楼盘的租售代理及物业管理,适当兼营其他开发商的物业代理业务。

承担违约责任的方式主要有()。

因房屋灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等,权利人应当自事实发生之日起()日内申请房地产注销登记。

()是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权,房屋和房屋期权作为债务担保的法律行为。在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。

A.乳酸 B.C02和H20 C.α-酮酸 D.乙酰CoAE.丙酮酸长链脂肪酸经β-氧化最终裂解为()。

国债按发行地域分类，可以分为(　　)。

按照我国的规定，()属于强制检定的管理范围。

下列关于微波的说法正确的是：

马、马匹

设A为三阶矩阵，其特征值为λ1=-2，λ2=λ3=1，其对应的线性无关的特征向量为α1，α2，α3令P=(4α1，α2一α3，α2+2α3)，则P-1(A*+3E)P为______．

Large,multinationalcorporationsmaybethecompanieswhoseupsanddownsseizeheadlines.Buttoafargreaterextentthanmos

IP地址块202．192．33．160／28的子网掩码可写为()。

在函数中，可以用auto、extern、register和static这四个关键字中的一个来说明变量的存储类型，如果不说明存储类型，则默认的存储类型是()。

AnswerquestionsbyreferringtothecommentsinamagazinearticleonfourfamousHollywoodactors.A=GeorgeClooney

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房地产经纪收费管理属于房地产经纪行业的：()。

房地产经纪信用档案的涵盖范围不包括：()。

在房地产抵押贷款手续代办业务中，房地产经纪机构不宜提供()的服务。

房地产经纪机构是否采取店铺经营，主要取决于其：()。

房屋所有权的取得分为原始取得与继受取得。原始取得是指不以他人已有的所有权为前提而直接通过权利人的一定行为或根据法律上的规定而取得房屋所有权,下列()属于原始取得。

()主要局限于其上级开发商推出的各类楼盘的租售代理及物业管理,适当兼营其他开发商的物业代理业务。

承担违约责任的方式主要有()。

因房屋灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等,权利人应当自事实发生之日起()日内申请房地产注销登记。

()是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权,房屋和房屋期权作为债务担保的法律行为。在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。

A.乳酸 B.C02和H20 C.α-酮酸 D.乙酰CoAE.丙酮酸长链脂肪酸经β-氧化最终裂解为()。

国债按发行地域分类，可以分为( )。

按照我国的规定，()属于强制检定的管理范围。

下列关于微波的说法正确的是：

马、马匹

设A为三阶矩阵，其特征值为λ1=-2，λ2=λ3=1，其对应的线性无关的特征向量为α1，α2，α3令P=(4α1，α2一α3，α2+2α3)，则P-1(A*+3E)P为______．

Large,multinationalcorporationsmaybethecompanieswhoseupsanddownsseizeheadlines.Buttoafargreaterextentthanmos

IP地址块202．192．33．160／28的子网掩码可写为()。

在函数中，可以用auto、extern、register和static这四个关键字中的一个来说明变量的存储类型，如果不说明存储类型，则默认的存储类型是()。

AnswerquestionsbyreferringtothecommentsinamagazinearticleonfourfamousHollywoodactors.A=GeorgeClooney

国债按发行地域分类，可以分为(　　)。