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某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标,该宗地出让年期为40年,规划限定建造2万m2的宾馆,据该公司进行的市场调查和可行性分析,预计开发周期为2年,估计建成后客房平均出租率为80%,可经营面积比例为75%,年租金为600元/m2,房屋出租中每年的经营费
某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标,该宗地出让年期为40年,规划限定建造2万m2的宾馆,据该公司进行的市场调查和可行性分析,预计开发周期为2年,估计建成后客房平均出租率为80%,可经营面积比例为75%,年租金为600元/m2,房屋出租中每年的经营费
admin
2012-08-26
93
问题
某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标,该宗地出让年期为40年,规划限定建造2万m
2
的宾馆,据该公司进行的市场调查和可行性分析,预计开发周期为2年,估计建成后客房平均出租率为80%,可经营面积比例为75%,年租金为600元/m
2
,房屋出租中每年的经营费用包括:管理费按年租金的3%计,年维修费按年租金的8%计,保险费不计,税金按年租金的12%计,年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年,残值为零,建筑费和专业费预计为1500元/m
2
,第一年投入60%,第二年投入40%,贷款年利率为15%,当地房地产综合还原利率为8%,开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%,取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
选项
答案
第1步:计算开发后不动产价格 (1)计算年出租总收入:600元/m
2
×20000m
2
×80%×75%=720万元 (2)计算出租总支出 管理费=720万元×3%=21.6万元 维修费=720万元×8%=57.6万元 保险费不计 税金=720万元×12%=86.4万元 年折旧费=57.6万元×80%=46.08万元 年支出合计=(21.6+57.6+86.4+46.08)万元=211.68万元 (3)计算年出租纯收人 (720一211.68)万元=508.32万元 (4)开发后不动产总价=(508.32×8%)万元×[1一l/(1+8%)2]=6012.85万元 第2步:计算建筑费与专业费 1500元/m
2
×20000m
2
=3000万元 第3步:计算开发利息 {3000×60%×(1+15%)1.5一1]+3000×40%×[(1+15%)0.5一1])万元=506.69万元 第4步:计算开发利润 6012.85万元×15%=901.93万元 第5步:计算开发完成时地价 (6012.85—3000—506.69—901.93)万元=1604.23万元 第6步:目前可能的最高投标地价 1604.23/(1+15%)(1+2%)=1186.27 万元
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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土地估价实务基础
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