某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70％，可出租面积的月租金为60元／m2且每年不变，空置率为10％，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3．5％，自动售

admin2016-02-09 130

问题某写字楼的总建筑面积为30000m²，可出租面积比率为70％，可出租面积的月租金为60元／m²且每年不变，空置率为10％，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3．5％，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元／m²，土地报酬率为7％，建筑物报酬率为9％，请求取该写字楼的房地产价格。

选项

答案先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解，再用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格。 (1)求取房地产净收益年有效毛租金收入=30000m²×70％×60元／m²×12×(1-10％)=1360．8万元年其他收入=30万元×3．5％+15万元=16．05万元年运营费用=200万元+220万元+40万元=460万元则年净收益=1360．8万元+16．05万元-460万元=916．85万元 (2)求取土地带来的净收益x 1000×3=[*]，解得：x=231．702万元。 (3)求取建筑物现值 [*] (4)房地产价值=土地重新购建价格+建筑物现值=1000元／m²×3万m²+7239．837万元=10239．84万元

解析

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房地产估价理论与方法

房地产估价师

可以由有批准权的人民政府依法批准划拨的建设用地包括()。

在进行商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和()。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的()，以基准地价、标定地价和各类房价的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

转让的商品住房在转让前实际发生了装修费用的，最高扣除限额为房屋原值的()。

下列关于《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》中房地产不得转让的说法，错误的是()。

租赁期限届满需要续租的，承租人应当在租赁期满()个月前提出申请。

确定评估结论的依据应是()。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为()。

大型板材的直缝坡口可用___、_和_____等进行加工。

下述哪项检查对结核性腹膜炎有确诊意义

银行从业人员的以下做法中，合理的是()。

下列有关固定资产审计程序的表述中，注册会计师认为不恰当的是()。

关于要约的说法，错误的是()。

如果A、B是两个互不相容事件，则A和B至少有一个发生的概率为()

利润表中，只需根据有关科目的借方发生额填列的项目是（）。

解放思想和实事求是是否矛盾?为什么?

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可以由有批准权的人民政府依法批准划拨的建设用地包括()。

在进行商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和()。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的()，以基准地价、标定地价和各类房价的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

转让的商品住房在转让前实际发生了装修费用的，最高扣除限额为房屋原值的()。

下列关于《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》中房地产不得转让的说法，错误的是()。

租赁期限届满需要续租的，承租人应当在租赁期满()个月前提出申请。

确定评估结论的依据应是()。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为()。

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关于要约的说法，错误的是()。

如果A、B是两个互不相容事件，则A和B至少有一个发生的概率为()

利润表中，只需根据有关科目的借方发生额填列的项目是（）。

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大型板材的直缝坡口可用___、_和_____等进行加工。