甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问： 1．针对该类拆迁估

admin2009-03-28 85

问题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?
2．装修补偿应如何确定?
3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

选项

答案1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有： (1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查勘，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人酒楼业主应当承担相应的责任。 (2)需要清楚该酒楼的土地使用权权属情况，是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。． (3)凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物，均应列入拆迁补偿估价的范围。 2．关于装修补偿问题，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 3．对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价对其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人，由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。

解析

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