估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚 30

admin2009-02-17 66

问题估价对象为一宗10000m²的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m²(含独立使用的车棚 300m²)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为 15007元/m²。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m²，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m²，运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m²；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m²：剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m²，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)；
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值
               总建筑面积=10000×5=50000m²
               住宅总面积=50000-9000=41000m²
(1) 商铺开发完成后的房地产总价值
               每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)
                                       =50×12×(1-10%)=540元/m²
                        每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
                                             =540×(1-24%)=410.40元/m²
               商铺开发完成后的单价=410.40/8% ×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5
                                    =4118.45元/m²
                        商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元
(2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/ (1+12%)×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06万元
(3) 开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元
2，扣除项目
(1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71万元
(2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元
(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96万元
(4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13万元
(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3．总地价
2006年9月1日的总地价：
               V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
               V=3031.74万元

选项

答案商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。 [*] 2．商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m²独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=3583.05(万元)或3760.52×8700=3271.65万元 3．在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。总地价V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.964)-0.04 V＝5322.25万元

解析

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