某幢写字楼，土堆面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日——2035年10月1日，土地使用权出让合同中未约定到期后不可续期。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重

admin2010-06-11 74

问题某幢写字楼，土堆面积4000m²，总建筑面积为9000m²，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日——2035年10月1日，土地使用权出让合同中未约定到期后不可续期。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m²，建筑物重置成本为1300元/m²。建筑物经济寿命为60年，有效年龄为18年。
其他的相关资料如下；
(1)门窗等损坏的修复费用为3万元。装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，年龄为4年。空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为 8万元。除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，年龄为9年。
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响；预计每年租金损失为7万元。
(4)该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
(5)假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2007年10月1日的折旧总额和现值。

选项

答案(1)该写字楼的折旧总额如下： ①建筑物物质折旧额计算：门窗等损坏的修复费用＝3万元 [*] ②建筑物功能折旧额计算： [*] ③建筑物经济折旧额计算： [*]

解析

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房地产估价理论与方法

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某幢写字楼，土堆面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日——2035年10月1日，土地使用权出让合同中未约定到期后不可续期。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重

房地产估价理论与方法

房地产估价师

下列影响因素中，可能推动房价上涨的有()。

下列人的感觉中，一般情况下从中获得信息量最大的是()。

未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，房地产经纪机构()。

下列不属于房屋出租经纪服务合同中的特殊内容的是()。

房地产经纪人员从事房地产价格咨询时，常用的估价方法有()。

房地产经纪人员在与客户进行业务洽谈时，首要环节是()。

在房地产经纪活动中，房地产经纪人员只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易，经纪机构对商品没有所有权、使用权、抵押权等，这体现了房地产经纪活动()。

房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门()，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

投资项目资本金,是指在投资项目总投资中,由投资者订购的出资额。下列对其叙述正确的是()。

某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。

患儿，11岁。咳喘哮鸣，痰稠色黄，胸膈满闷，声高息涌，呼气延长，便秘溲黄，舌红苔黄腻，脉滑数。治疗应首选()

下列属于货物特征的有()。

项目总控模式大部分应用于(　　)。

关于预制安装水池现浇壁板接缝混凝土施工措施的说法，错误的是()。

当前开展会计诚信教育、加强会计职业道德建设的现实意义有()。

现在银行开立的信用证基本上是跟单商业信用证。()

建立农村最低生活保障制度，实行()负责制，按属地进行管理。

除学前儿童、教师以外，构成现代学前教育的第三个基本要素是指()(十堰)

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下列影响因素中，可能推动房价上涨的有()。

下列人的感觉中，一般情况下从中获得信息量最大的是()。

未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，房地产经纪机构()。

下列不属于房屋出租经纪服务合同中的特殊内容的是()。

房地产经纪人员从事房地产价格咨询时，常用的估价方法有()。

房地产经纪人员在与客户进行业务洽谈时，首要环节是()。

在房地产经纪活动中，房地产经纪人员只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易，经纪机构对商品没有所有权、使用权、抵押权等，这体现了房地产经纪活动()。

房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门()，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

投资项目资本金,是指在投资项目总投资中,由投资者订购的出资额。下列对其叙述正确的是()。

某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。

患儿，11岁。咳喘哮鸣，痰稠色黄，胸膈满闷，声高息涌，呼气延长，便秘溲黄，舌红苔黄腻，脉滑数。治疗应首选()

下列属于货物特征的有()。

项目总控模式大部分应用于( )。

关于预制安装水池现浇壁板接缝混凝土施工措施的说法，错误的是()。

当前开展会计诚信教育、加强会计职业道德建设的现实意义有()。

现在银行开立的信用证基本上是跟单商业信用证。()

建立农村最低生活保障制度，实行()负责制，按属地进行管理。

除学前儿童、教师以外，构成现代学前教育的第三个基本要素是指()(十堰)

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项目总控模式大部分应用于(　　)。