2. 工程
  3. 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为

某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为

admin2011-02-04  100
问题 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9．0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7．0％，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9．5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题：
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／m2?(精确到个位)
(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少?(精确到小数点后2位)[2007年考题]
选项
答案解法一： 叙述法一、设最低基础租金为x，求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=一5400万元 2)第2年年初：投资=一5400万元，甲银行贷款5400万元净现金流量=(一5400+5400)万元=0万元 3)第3年年初：归还甲银行贷款=[2700x(1十9％)2+5400×(1+9％)]万元=9093．87万元乙银行贷款9093．87万元净现金流量=(一9093．87+9093．87)万元=0万元 4)第3、4年年末：还本付息=9093．87万元×7％=636．57万元营运成本=(1．5×70％×95％×x+10000×10％)×35％=(0．9975x+1000)万元×35％经营收入=1．5×70％×95％×+10000×10％=(0．9975x+1000)万元净现金流量=(0．9975x十1000)万元×65％ 5)第5年年末：还本付息=(636．57+9093．87)万元=9730．44万元营运成本=(0．9975x+1000)万元×35％经营收入=(0．9975x+1000)万元转售收入=[(0．9975x+1000)×65％×9．5]万元净现金流量=[(0．9975x+1000)×65％+(0．9975x+1000)x65％×9．5—9730．44]万元=(0．9975x+1000)×65％×10．5—9730．44]万元 (2)求基础租金：由于 [*] 则：一5400+[(0．9975x+1000)×65％一636．57]× [*] 得：x=1915元／m2 二、计算全投资内部收益率FIRR (1)计算各年净现金流量1)第1年年初投资=8100万元 2)第2年年初投资=5400万元3)第3、4年年末：经济收入=(0．9975×1915+1000)万元=2910．21万元经营成本=2910．21万元×35％=1018．57万元净现金流量=(2910．21—1018．57)万元=1891．64万元4)第5年年末：经营收入=(0．9975×1915+1000)万元=2910．21万元经营成本=2910．21万元×35％=1018．57万元转售收入=(2910．21×65％×9．5)万元=17970．55万元净现金流量=(2910．21+17970．55一1018．57)万元=19862．19万元 (2)计算内部收益率设i1=13％，则有： [*] 设i2=14％，则有： [*] [*] 解法二： 图表法一、列出自有资金现金流量表(年末)，设租金为x [*] [*] 则：一5400+[(0．9975x+1000)×65％—636．57]3× [*] 得：x=1915元／m2 二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表： [*] 设i1=13％，则有： [*] 设i2=14％，则有： [*] [*]
解析
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