2. 工程
  3. 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1200m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表。 　　从2003年11

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1200m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表。 　　从2003年11

admin2021-10-09  63
问题 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1200m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表。

　　从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.4%。
　　(2)当地征地农民的费用等资料如下。
　　在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等费用150元/m2，土地开发费用、税金和利润等费用120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
　　该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。

　　(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。
　　(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。
　　试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
选项
答案(1)成本法公式如下： 房地产价格＝土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧 求取土地的重置价 1)用市场法求取： 修正后的单价=2100×100/100×(1+0.4%)6×100/96=2240.53元/m2 修正后的单价=2085×100/100×(1+0.4%)9×100/94=2299.23元/m2 修正后的单价=2350×100/103×(1+0.4%)4×100/105=2207.88元/m2 再用简单算术平均法求得土地价格＝(2240.53+2299.23+2207.88)/3=2249.21元/m2 2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为： (10000/666.67+150+120)×5.38=2259.60元/m2 3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为： (2249.21+2259.60)/2=2254.41元/m2 土地总价=2254.41×1200=270.53万元 (2)求建筑物的重置价值为： 1100×4500=495万元 (3)求建筑物的折旧总额： 495×20/50=198万元 (4)计算估价额： 该房地产价格(总价)＝270.53+495-198=567.53万元 该房地产价格(单价)＝567.53万元/4500=1261.18元/m2
解析
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