2. 工程
  3. 某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；

某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；

admin2009-04-10  75
问题 某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下条件回答问题。
企业甲为融资需要，于2003年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问：
   (1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项？
   (2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制定估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容？
   (3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容？
   (4)进行估价时，如何界定地价内涵？可选择怎样的估价原则和方法，如何确定最终价格？
选项
答案(1)土地估价机构接受委托后，应首先明确以下事项。 ①评估目的。 ②评估基准日。 ③评估对象(包括位置、面积、权利状况等)。 ④其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。 (2)估价作业计划应包括以下内容。 ①人员安排。 ②时间安排。 ③主要工作内容。 ④工作程序。 ⑤需要注意的其他事项。 (3)应现场勘察以下内容。 ①估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等。 ②地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容。 ③周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。 (4)界定地价内涵。 ①用途：根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。 ②土地使用年限：按法定最高年限40年。 ③土地开发程度：应按宗地外的土地开发程度予以设定。 ④估价期日：2003年12月31日。 ⑤土地权利：法定年期的出让土地使用权价格。 (5)选择合适的估价原则和方法。 ①可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则。 a．最有效使用原则。 b．预期收益原则。 c．替代原则。 d．贡献原则等。 ②可选择以下方法。 a．市场比较法。 b．收益还原法。 c．基准地价系数修正法。 d．剩余法。 e．路线价估价法。 至少应选择两种以上的方法。 ③确定估价结果的方法。 a．简单算术平均。 b．加权平均。 c．取一种方法结果。 d．以一种方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。
解析
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