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张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供的年利率为8%,期限为10年,按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商
张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供的年利率为8%,期限为10年,按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商
admin
2011-02-04
72
问题
张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供的年利率为8%,期限为10年,按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限为19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案:购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
(1)编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
(2)试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。[2010年考题]
选项
答案
(1)编制资本金现金流量表1)甲方案的资本金现金流量见下表。 [*] 年还本付息A=Pi(1+i)
n
/[(1+i)
n
一1]=300×8%×(1+8%)
10
/[(1+8%)
10
一1]=44.71万元2)乙方案的资本金现金流量见下表。 [*] (2)用差额投资内部收益率法进行方案比选 1)进行单一方案评价NPV
甲
={一300+67.79/15%×[1—1/(1+15%)
5
]十73.41/15%×[1—1/(1+15%)
5
]×1/(1+15%)
6
124.03/15%×[1—1/(1+15%)
5
]×1/(1+15%)
10
+130.24/15%×[1—1/(1+15%)
4
]×1/(1+15%)
15
}万元=(一300+227.24+122.35+102.77+45.70)万元=198.06万元因为NPV
甲
>0,所以甲方案可行。NPV
乙
={一400+85/15%×[1—1/(1+15%)
10
]+155/15%×[1—1/(1+15%)
9
]×1/(1+15%)
10
}万元=(一400+426.60+182.82)万元=209.4万元因为NPV
乙
>0,所以乙方案可行。 2)用差额投资内部收益进行方案比选因为乙方案投资高于甲方案,由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。 [*] 3)计算(乙一甲)差额内部收益率令i
1
=16%NPV
1
={一100+17.21/16%×[1—1/(1+16%)
5
]+11.59/16%×[1—1/(1+16%)
5
]×1/(1+16%)
6
+30.97/16%×[1—1/(1+16%)
5
]×1/(1+16%)
10
+24.76/16%×[1一1/(1+16%)
4
]×1/(1+15%)
16
}万元=4.88万元令i
2
=17%NPV
1
={一100十17.21/17%×[1+17%)
5
]+11.59/17%×[1—1/(1+17%)
5
]×1/(1+17%)
5
十30.97/17%×[1—1/(1+17%)
5
]×1/(1+17%)
10
+24.76/17%×[1—1/(1+17%)
4
]×1/(1+15%)
15
}万元=一0.97万元FIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)×1%=16.83%因为FIRR=16.83%>15%,所以乙方案优于甲方案。
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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