某甲将私房3间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签订了私房3间的买卖合同。下列论述中正确的是：

admin2013-12-28 59

问题某甲将私房3间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签订了私房3间的买卖合同。下列论述中正确的是：

选项 A、某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意
B、某甲应当提前3个月通知某乙房屋将要出售
C、某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋
D、如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行

答案B，C

解析《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本条文中的“合理期限”，结合《民法通则意见》第118条的规定是3个月。所以应选B、C项。《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“所有权转移不破租赁”。D项错误。今天来看，本题的难点在于A项。《民法通则意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。对于这一规定，前半部分是对的，但对于后半句“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，实在缺乏法理依据。原因在于这一规定对于第三人(买受人)非常不公平。所以，最高人民法院2009年7月30日刚刚颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称《租赁合同解释》)第21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。依据这一司法解释的意思，显然废止了《民法通则意见》第118条的后半句。结合本案，旧题新作A项显然就是错误的。

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试卷二

法律职业资格

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