甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让

admin2010-06-15 53

问题甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m²，乙地块为3680m²；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m²和4100元/m²，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m²，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。

选项

答案1．甲地块单独使用时的土地使用权价值为： 1250m²×4500元/m²=5625000元乙地块单独使用时的土地使用权价值为： 3680m²×4100元/m²=15088000元两地块合并后的价值为： (1250m²+3680m²)×4800元/m²=23664000元甲、乙两地块合并后增值为 23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元； 2．两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。

解析 (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。
(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。
(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。

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市场机制是由在市场上直接起作用的()等相互联系、相互制约、相互作用而形成的。

房地产经纪人调离所在房地产经纪机构的，由所在房地产经纪机构负责收回《中华人民共和国房地产经纪人注册证》，并在解聘后()日内交回国务院建设行政主管部门注销。

经房地产经纪人执业资格考试合格的，由()颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。

职业道德是道德的重要组成部分，它与()共同构成了整个社会的道德体系。

某单位职工陈某，已按规定交纳住房公积金，现陈某准备购置个人住房。贷款方案主要由()等内容组成。

房地产经纪机构，是指符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司、合伙机构和()机构。

在台湾按规定：“不动产经纪业或经纪人员经营中介业务者，其向买卖或租赁一方或双方收取报酬之总额合计不得超过该不动产实际成交价的()或一个半月之租金。”

以公司形式设立房地产经纪机构的，应当有()名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和()名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。

下列绘画作品中，由东晋顾恺之创作的有()

凯恩斯认为，人们产生流动偏好的动机主要有()

适用于工艺金属结构熔化焊对接焊接接头检测的检测方法是()。

下列选项中依法可以不招标的项目是()。

以船舶或航空器装载从一国境外启运，经该国设立海关地点，不换装运输工具，继续运往其它国家的货物，称为转运货物。()

标志着山水理论成熟的理论著作是北宋时期郭熙的《_______》。

甲乙丙三人参加一项测试，三人的平均分为80，甲乙两人的平均分为75，乙丙两人的平均分为80，那么甲丙两人的平均分为：

有以下程序(注：字符a的ASCII码值为97)：#include＜stdio．h＞main(){chars={"abc"}；do{prinff("％d"，s％10)；++s：}while(*s)；}程序的运行结果是()。

Thecommitteeis______session;noonecanenterthehall.

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市场机制是由在市场上直接起作用的()等相互联系、相互制约、相互作用而形成的。

房地产经纪人调离所在房地产经纪机构的，由所在房地产经纪机构负责收回《中华人民共和国房地产经纪人注册证》，并在解聘后()日内交回国务院建设行政主管部门注销。

经房地产经纪人执业资格考试合格的，由()颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。

职业道德是道德的重要组成部分，它与()共同构成了整个社会的道德体系。

某单位职工陈某，已按规定交纳住房公积金，现陈某准备购置个人住房。贷款方案主要由()等内容组成。

房地产经纪机构，是指符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司、合伙机构和()机构。

在台湾按规定：“不动产经纪业或经纪人员经营中介业务者，其向买卖或租赁一方或双方收取报酬之总额合计不得超过该不动产实际成交价的()或一个半月之租金。”

以公司形式设立房地产经纪机构的，应当有()名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和()名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。

下列绘画作品中，由东晋顾恺之创作的有()

凯恩斯认为，人们产生流动偏好的动机主要有()

适用于工艺金属结构熔化焊对接焊接接头检测的检测方法是()。

下列选项中依法可以不招标的项目是()。

以船舶或航空器装载从一国境外启运，经该国设立海关地点，不换装运输工具，继续运往其它国家的货物，称为转运货物。()

标志着山水理论成熟的理论著作是北宋时期郭熙的《_______》。

甲乙丙三人参加一项测试，三人的平均分为80，甲乙两人的平均分为75，乙丙两人的平均分为80，那么甲丙两人的平均分为：

有以下程序(注：字符a的ASCII码值为97)：#include＜stdio．h＞main(){char*s={"abc"}；do{prinff("％d"，*s％10)；++s：}while(*s)；}程序的运行结果是()。

Thecommitteeis______session;noonecanenterthehall.

有以下程序(注：字符a的ASCII码值为97)：#include＜stdio．h＞main(){chars={"abc"}；do{prinff("％d"，s％10)；++s：}while(*s)；}程序的运行结果是()。