某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积10

admin2008-01-15 54

问题某旧厂房的土地面积4000m²，建筑面积6000m²。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/m²的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元(装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中)。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用动态方式，折现率为8%)。

选项

答案(1) 该旧厂房现状下正常购买总价V (2) 装修改造后的总价值： [*] (3) 补交地价款=500×6000=300(万元) (4) 装修改造费=1000×6000×(1+8%)-0.5=5773502.69(元) (5) 买方需支付的税费=V×4% (6) 利润=(V+3000000+5773502.69+4%V)×10% (7) 旧房购买总价： V=28495047.97-3000000-5773502.69-(V+3000000+5773502.69+V×4%)×10%-V×4% V=16529995.65(元) =1653(万元)

解析

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房地产查验是房地产经纪人在签订正式居间合同的前期准备工作。房地产经纪人要对接受委托房地产的权属状况、()、物质状况等进行查验。

房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己、吸引客户、开拓市场外,更重要的是在所承接的每项业务中,切实为客户提供(),以赢得客户信任。

以划拨方式取得土地使用权的,土地使用权初始登记要提交的文件有()。

有下列()情形之一的房地产登记机关有权注销房屋权属证书。

目前,房地产权属登记的类型主要有房地产初始登记、()。

包销与房地产居间,代理的本质区别,主要表现为房地产经纪机构的()不同。

以合伙企业形式设立的房地产经纪机构,应当有()名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。

经纪人要掌握经济学基础知识,特别是()。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的()，以基准地价、标定地价和各类房价的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

导致前负荷过重的原因()

绿色施工对地下设施、文物和资源保护的技术要点要求，（）应调查清楚地下各种设施，做好保护计划，保证施工场地周边的各类管道、管线、建筑物、构筑物的安全运行。

施工组织总设计的编制，需要进行：①编制资源需求量计划；②编制施工总进度计划；③拟定施工方案等多项工作。仅就上述三项工作而言，其正确的顺序为(　　)。

美术教师常用的教法有以语言传递信息为主的教学方法、以直接感知为主的教学方法、以实践训练为主的教学方法、以情境陶冶为主的教学方法以及以()为主的教学方法。

当某运动员打败了一个在乒乓球比赛中其他人都输给他的人时，该运动员会把自己的胜利归于()。

被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，行政机关应当作出的正确处理是()。

牙本质和牙骨质来源于()。

设总体X服从正态分布N(μ1，σ2)，总体Y服从正态分布N(μ2，σ2)，X1，X2，…，Xn和Y1，Y2…，Yn分别是来自X和Y的简单随机样本，则=_________．

计算，其中D：x2+y2≤1．

(00年)设0．50，1．25，0．80，2．00是来自总体X的简单随机样本值．已知Y＝lnX服从正态分布N(μ，1)．(1)求X的数学期望EX(记EX为b)；(2)求μ的置信度为0．95的置信区间；(3)利用上述结果求b的置

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房地产估价师

房地产查验是房地产经纪人在签订正式居间合同的前期准备工作。房地产经纪人要对接受委托房地产的权属状况、()、物质状况等进行查验。

房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己、吸引客户、开拓市场外,更重要的是在所承接的每项业务中,切实为客户提供(),以赢得客户信任。

以划拨方式取得土地使用权的,土地使用权初始登记要提交的文件有()。

有下列()情形之一的房地产登记机关有权注销房屋权属证书。

目前,房地产权属登记的类型主要有房地产初始登记、()。

包销与房地产居间,代理的本质区别,主要表现为房地产经纪机构的()不同。

以合伙企业形式设立的房地产经纪机构,应当有()名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。

经纪人要掌握经济学基础知识,特别是()。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的()，以基准地价、标定地价和各类房价的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

导致前负荷过重的原因()

绿色施工对地下设施、文物和资源保护的技术要点要求，（）应调查清楚地下各种设施，做好保护计划，保证施工场地周边的各类管道、管线、建筑物、构筑物的安全运行。

施工组织总设计的编制，需要进行：①编制资源需求量计划；②编制施工总进度计划；③拟定施工方案等多项工作。仅就上述三项工作而言，其正确的顺序为( )。

美术教师常用的教法有以语言传递信息为主的教学方法、以直接感知为主的教学方法、以实践训练为主的教学方法、以情境陶冶为主的教学方法以及以()为主的教学方法。

当某运动员打败了一个在乒乓球比赛中其他人都输给他的人时，该运动员会把自己的胜利归于()。

被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，行政机关应当作出的正确处理是()。

牙本质和牙骨质来源于()。

设总体X服从正态分布N(μ1，σ2)，总体Y服从正态分布N(μ2，σ2)，X1，X2，…，Xn和Y1，Y2…，Yn分别是来自X和Y的简单随机样本，则=_________．

计算，其中D：x2+y2≤1．

(00年)设0．50，1．25，0．80，2．00是来自总体X的简单随机样本值．已知Y＝lnX服从正态分布N(μ，1)．(1)求X的数学期望EX(记EX为b)；(2)求μ的置信度为0．95的置信区间；(3)利用上述结果求b的置

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