2. 工程
  3. 某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13 200 m2，建筑容积率为2．4。该大楼1—2层为商场，商场建筑面积为4 300 m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3 800 m2，2层建

某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13 200 m2，建筑容积率为2．4。该大楼1—2层为商场，商场建筑面积为4 300 m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3 800 m2，2层建

admin2013-04-08  83
问题 某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13 200 m2，建筑容积率为2．4。该大楼1—2层为商场，商场建筑面积为4 300 m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3 800 m2，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。
请根据以下情况回答问题：
企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问：
(1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项?
(2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容?
(3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?
(4)进行估价时，如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?
选项
答案(1)土地估价机构接受委托后，应首先明确以下事项： 1)评估目的。 2)评估基准日。 3)评估对象(包括位置、面积、权利状况等)。 4)其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。 (2)估价作业计划应包括： 1)人员安排。 2)时间安排。 3)主要工作内容。 4)工作程序。 5)需要注意的其他事项。 (3)应现场勘察以下内容： 1)估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等。 2)地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容。 3)周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度，至商业服务中心、火车站、机场等主要交通设施的距离，至主要生活设施的距离等。 (4)界定地价内涵 1)用途。根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。 2)土地使用年限。按法定最高年限为40年。 3)土地开发程度。应按宗地外的土地开发程度予以设定。 4)估价期日。2009年12月31日。 5)土地权利。法定年期的出让土地使用权价格。 选择合适的估价原则和方法 1)可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则： ①最有效使用原则； ②预期收 益原则； ③替代原则； ④贡献原则等。 2)可选择以下方法： ①市场比较法； ②收益还原法； ③基准地价系数修正法； ④剩余法； ⑤路线价估价法。 应至少选择两种以上的方法。 3)确定估价结果的方法： ①简单算术平均； ②加权平均； ③取一种方法结果； ④以一种方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。
解析
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