2. 工程
  3. 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集了三宗出

估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集了三宗出

admin2011-02-04  91
问题 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57．32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元／m2，土地开发费用、税金和利润等为120元／m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元／m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元／m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元／m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
   试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5％，房地产报酬率为7％(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)。[2006年考题]
选项
答案解： (1)求取土地价格： 1)市场法求取土地单价： [*] 2)成本法求取土地单价：城市边缘地价的求取：征地补偿和安置等费用=(573200／666．67)元m2=859．80元／m2。50年城市边缘熟地价=(859．80+150+120)元／m2=1129．80元／m2；积算价格=1129．80元／m2×2．0× [*] =1770．46元／m2。 3)土地单价=(1805．37+1770．46)元／m2／2=1787．92元／m2；土地价值=(1787．92×1000／10000)万元=178．79万元。 (2)求取建筑物价格： 1)重新购建价格=(1800×4500／10000)万元=810万元。 2)门窗损坏的折旧=10万元；装修的折旧额=(140×2／5)万元=56万元；设备的折旧额=(100×2／10)万元=20万元；长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)万元×2／47=23．83万元。总物质折旧额=(10+56+20+23．83)万元=109．83万元。 3)缺少电梯的功能性折旧： [*] 一(60+40)万元=71．92万元； 能源消耗功能性折旧= [*] 功能折旧=(71．92+13．61)万元=85．53万元。 4)经济折旧=20万元。 5)折旧总额=(109．83+85．53+20)万元=215．36万元。 6)建筑物价值=(810—215．36)万元=594．64万元。 (3)写字楼价值=土地价值+建筑物价值=(178．79+594．64)万元=一773．43万元。注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法：积算价格=1 129．80元／m2×1．3×1．5× [*] =1 726．19元／m2；或积算价格=(1 787．92+1 726．19)元／m2／2=1 757．01元／m2。 以下计算相同。
解析
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